Camden Property Trust (CPT) Q4 2022 Trascrizione della chiamata agli utili

Fonte immagine: The Motley Fool.

Fondo immobiliare di Camden (CPT -3,62%)
Chiamata sugli utili del quarto trimestre 2022
03 febbraio 2023, 11:00 ET

Contenuti:

• Osservazioni preparate
• Domande e risposte
• Chiama i partecipanti

Osservazioni preparate:

Kim Callhan

Buongiorno e benvenuti alla teleconferenza sugli utili del quarto trimestre 2022 di Camden Property Trust. Sono Kim Callahan, vicepresidente senior delle relazioni con gli investitori. Insieme a me oggi ci sono Ric Campo, presidente e amministratore delegato di Camden; Keith Oden, vicepresidente esecutivo e presidente; e Alex Jessett, direttore finanziario. L’evento di oggi viene trasmesso tramite webcast attraverso la sezione investitori del nostro sito Web all’indirizzo camdenliving.com e un replay sarà disponibile questo pomeriggio.

Avremo una presentazione di diapositive insieme alle nostre osservazioni preparate e tali diapositive saranno disponibili anche sul nostro sito Web più tardi oggi o via e-mail su richiesta. [Operator instructions] E tieni presente che questo evento è in fase di registrazione. Prima di iniziare le nostre osservazioni preparate, vorrei avvisare tutti che faremo dichiarazioni previsionali basate sulle nostre attuali aspettative e convinzioni. Queste dichiarazioni non sono garanzie di prestazioni future e comportano rischi e incertezze che potrebbero far sì che i risultati effettivi differiscano materialmente dalle aspettative.

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Ulteriori informazioni su questi rischi sono disponibili nei nostri documenti depositati presso la SEC e ti invitiamo a esaminarli. Eventuali dichiarazioni previsionali rese durante la chiamata odierna rappresentano le attuali opinioni del management e la società non si assume alcun obbligo di aggiornare o integrare tali dichiarazioni a causa di eventi successivi. Come promemoria, il rilascio completo degli utili del quarto trimestre 2022 di Camden è disponibile nella sezione investitori del nostro sito Web all’indirizzo camdenliving.com e include riconciliazioni con misure finanziarie non GAAP, che saranno discusse in questa chiamata. Speriamo di completare la nostra chiamata entro un’ora e ti chiediamo di limitare le tue domande a due, quindi di unirti nuovamente alla coda se hai altri elementi da discutere.

Se oggi non riusciamo a parlare con tutti i presenti in coda, saremo lieti di rispondere a ulteriori domande per telefono o e-mail al termine della chiamata. A questo punto, passerò la chiamata a Ric Campo.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Il nostro tema per la musica d’attesa di oggi era l’attesa paziente, che è quello che ci ritroviamo a fare in questi giorni. Lo spread denaro-lettera per i beni multifamiliari è il più ampio che io possa mai ricordare. I venditori sembrano sperare che le valutazioni tornino al picco dello scorso anno. Alcuni venditori hanno riconosciuto un calo delle valutazioni dal 10% al 15%, ma gli acquirenti indicano uno scenario macroeconomico notevolmente diverso ora rispetto allo scorso anno e il valore stimato dovrebbe essere inferiore.

Il risultato è l’attuale situazione di stallo che non sarà risolta fino a quando acquirenti e venditori non modificheranno le loro opinioni sulla valutazione e si incontreranno da qualche parte nel mezzo. Fino ad allora, aspettiamo pazientemente, il che è molto più facile per Keith che per me. Questo breve video riassume le ore che Keith ed io abbiamo passato negli ultimi mesi a discutere se aspettare pazientemente o far accadere qualcosa adesso. [Commercial break] In ogni caso, il 2022 è stato il miglior ambiente operativo che Camden abbia avuto nei suoi 30 anni di storia.

Abbiamo superato la fascia alta della nostra guida e l’abbiamo aumentata ogni trimestre. Le condizioni operative negli ultimi due anni non sono mai state migliori, spinte dall’essere nei mercati giusti con il miglior prodotto e avere i migliori team. La domanda di appartamenti è stata guidata da un’accelerazione dell’immigrazione verso i nostri mercati che si sono aperti prima dopo la pandemia e continuano ad essere più favorevoli alle imprese, generando opportunità di lavoro fuori misura. E un massiccio rilascio della domanda di affitto da parte di persone che in precedenza erano a casa con i genitori è raddoppiato poiché lo stimolo del governo si è aggiunto ai loro risparmi e al conseguente potere d’acquisto.

Di conseguenza, l’offerta di appartamenti non è riuscita a tenere il passo con l’aumento della domanda. Il 2023 sarà un ritorno a un mercato della domanda immobiliare più normale. I consumatori hanno ancora risparmi in eccesso e il mercato del lavoro rimane forte. Nonostante l’aumento degli affitti, gli appartamenti rimangono più convenienti rispetto all’acquisto di case per molti consumatori nei nostri mercati, dato l’aumento dei prezzi delle case e dei tassi di interesse.

Alla maggior parte di noi non piace il rallentamento delle entrate o le derivate seconde negative, ma penso che dobbiamo mettere le cose in prospettiva. Gli appartamenti sono e continueranno ad essere un grande business. I consumatori avranno sempre bisogno di un posto dove vivere e sceglieranno proprietà di alta qualità e ben gestite in cui vivere. Prevediamo una crescita del fatturato del 5,1% per il 2023.

In assenza della crescita record dell’11,2% dello scorso anno, la nostra crescita dei ricavi prevista per il 2023 sarebbe il sesto tasso di crescita più alto raggiunto negli ultimi 20 anni per Camden. A questo punto, vorrei fare un grande ringraziamento ai nostri team di Camden in tutta l’America per un lavoro ben svolto nel 2022, e voglio ringraziarli per aver migliorato la vita dei loro compagni di squadra, la vita dei clienti e la vita delle parti interessate in un’esperienza alla volta, e lascerò che sia Keith a occuparsi della chiamata adesso. Grazie.

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Grazie, Ric. Come molti di voi sanno, abbiamo una tradizione di assegnare voti in lettere alle condizioni previste nei nostri mercati all’inizio di ogni anno e classificare i nostri mercati in ordine di performance prevista durante il 2023. Attualmente valutiamo il nostro portafoglio complessivo come A-meno con una prospettiva moderata rispetto a una A con una prospettiva stabile l’anno scorso. La nostra pagella completa è inclusa come parte della nostra diapositiva dei guadagni: presentazione della diapositiva delle chiamate, che ora viene visualizzata sullo schermo e verrà pubblicata sul nostro sito Web dopo la chiamata di oggi.

In questo periodo dell’anno scorso, abbiamo previsto una crescita dei ricavi della stessa proprietà nel 2022 dell’8, 75% a metà del nostro intervallo di orientamento. Come abbiamo annunciato ieri sera, il portafoglio complessivo di Camden ha raggiunto una crescita dei ricavi della stessa proprietà dell’11,2% per il 2022, ben al di sopra delle nostre aspettative originali e segnando un livello record di crescita dei ricavi della stessa proprietà per la nostra azienda. Sebbene le condizioni dovrebbero moderarsi nel corso del 2023, le nostre previsioni prevedono una crescita dei ricavi della stessa proprietà del 5,1% nel punto medio del nostro intervallo di riferimento, il che segnerebbe un altro anno di crescita media superiore a lungo termine per il nostro portafoglio. Prevediamo che quest’anno la crescita dei ricavi della stessa proprietà sarà compresa tra il 4,1% e il 6,1% per il nostro portafoglio, con la maggior parte dei mercati che rientrano in tale intervallo.

I valori anomali sul lato positivo dovrebbero includere ancora una volta i nostri tre mercati della Florida, Orlando, Florida sud-orientale e Tampa, con Houston e LA-Orange County che scenderanno probabilmente sotto il 4%. L’ambiente macroeconomico oggi è incerto e l’entità della crescita occupazionale nel 2023 o addirittura la perdita di posti di lavoro rimane un jolly. Ma prevediamo che la nostra impronta di mercato focalizzata su Sunbelt ci consentirà di sovraperformare le prospettive degli Stati Uniti.

Prevediamo di vedere una domanda continua di appartamenti nel 2023 dati gli alti tassi ipotecari per le case unifamiliari e una riluttanza da parte degli aspiranti acquirenti a passare alla proprietà della casa in questo contesto economico incerto. Abbiamo esaminato diverse previsioni di terze parti sia per la domanda che per l’offerta nei nostri mercati per il 2023 e le prospettive per gli scenari di recessione e la crescita o la perdita di posti di lavoro variano notevolmente. Pertanto, oggi dedicherò il mio tempo a concentrarmi maggiormente sull’aspetto dell’offerta e sui completamenti e consegne previsti nei nostri 15 principali mercati quest’anno. Anche queste stime variano parecchio, ma la nostra proiezione di base presuppone circa 200.000 nuovi completamenti nei nostri mercati nel corso del 2023.

I nostri tre mercati della Florida, Orlando, sud-est della Florida e Tampa, hanno ottenuto ancora una volta valutazioni A-plus, ma con prospettive moderate. Questi tre mercati hanno avuto una crescita media ponderata dei ricavi del 16,4% nel 2022 e si prevede che raggiungeranno tra il 6% e l’8% quest’anno. Nel complesso, è probabile che l’offerta aumenti in questi mercati e prevediamo completamenti rispettivamente di 12.000, 11.000 e 6.000 unità. Charlotte, Raleigh e Nashville si classificherebbero al secondo posto con un rating A nella moderazione delle prospettive per il 2023 rispetto al 2022.

Questo sarà il nostro primo anno in cui riferiremo le statistiche sulle stesse proprietà per Nashville, ma prevediamo una crescita dei ricavi delle stesse proprietà dal 5% al ​​6% per ciascuno di questi tre mercati. La nuova fornitura continuerà ad essere un vento contrario quest’anno, in particolare a Nashville. Ma le tendenze migratorie ei livelli complessivi della domanda rimangono forti. Le nostre stime per le nuove consegne in questi mercati sono rispettivamente di 11.000, 9.000 e 10.000 unità.

A seguire ci sono Dallas e Phoenix, che hanno ricevuto rating A-minus con prospettive stabili. Dallas dovrebbe consegnare circa 20.000 unità quest’anno. Ma finora, i driver della domanda rimangono forti e dovrebbero consentire l’assorbimento di molti nuovi condomini. È probabile che Phoenix veda altre 15.000 unità completate quest’anno, il che modererà ulteriormente la crescita dei ricavi da livelli a due cifre a un tasso più moderato del 5% circa.

Prevediamo che Denver e Austin cadranno intorno alla metà del pacchetto per il nostro portafoglio con una crescita dei ricavi di circa il 5% e li scriveremo come A-minus con prospettive moderate. Si prevede che i completamenti a Denver saranno di circa 15.000 appartamenti e ad Austin si prevede che quest’anno saranno disponibili oltre 20.000 nuovi appartamenti. Entrambi questi mercati hanno visto la loro giusta quota di offerta negli ultimi anni, ma la domanda è stata notevolmente forte. Dati i recenti annunci relativi ai licenziamenti nel settore tecnologico, terremo d’occhio entrambi questi mercati per eventuali segnali futuri di rallentamento della domanda.

I nostri prossimi tre mercati, San Diego-Inland Empire, Washington, DC Metro e Atlanta, hanno ottenuto un rating B-plus con prospettive stabili. Prevediamo rispettivamente completamenti di 10.000, 13.000 e 13.000 unità e una crescita dei ricavi compresa tra il 4% e il 5% e tra il 4% e il 4,5%. San Diego-Inland Empire dovrebbe affrontare – affrontare meno pressioni di offerta rispetto ad alcuni dei nostri altri mercati quest’anno.

Ma l’ambiente normativo generale nel sud della California ci mette in una modalità di attesa per ora. Le operazioni a Washington, DC Metro e Atlanta sembrano essere più o meno le stesse e dovrebbero continuare a un ritmo costante e stabile per tutto il 2023. Houston e LA-Orange County sono gli ultimi due mercati con gradi di B e B-meno, rispettivamente, e entrate proiezioni di crescita dal 3% al 4% quest’anno.

Le nostre prospettive per questi due mercati sono leggermente diverse poiché vediamo un miglioramento delle prospettive a Houston rispetto a una stabilità a Los Angeles-Orange County. Entrambi i mercati dovrebbero vedere nuove consegne gestibili con 15.000 e 20.000 unità, rispettivamente, ma le condizioni economiche a Houston potrebbero essere un po’ più resistenti, con le società energetiche che realizzano profitti e ottengono buoni risultati. La contea di Los Angeles era chiaramente – ha chiaramente avuto insolvenze e debiti inesigibili più elevati rispetto agli altri nostri mercati, e rimaniamo un po ‘cauti sulle restrizioni di vittoria, e le questioni normative relative agli sfratti e al mancato pagamento degli affitti inizieranno effettivamente a migliorare.

Ora, alcuni dettagli sui risultati operativi del quarto trimestre ’22 e sulle tendenze di gennaio 2023. La crescita dei ricavi della stessa proprietà è stata del 9,9% per il quarto trimestre e dell’11,2% per l’intero anno 2022. Nove dei nostri mercati hanno registrato una crescita dei ricavi superiore al 10% per il trimestre e i nostri tre migliori risultati sono stati i nostri mercati della Florida di Tampa, Florida sudorientale, e Orlando. Le tariffe di noleggio per il quarto trimestre avevano firmato nuovi contratti di locazione in aumento del 4% e rinnovi in ​​aumento dell’8,4% per un tasso misto del 6,1%.

I nostri risultati preliminari di gennaio indicano un ritorno a tendenze stagionali più normali, con una crescita mista del 4,2% sui nostri contratti di locazione firmati fino ad oggi. Le offerte di rinnovo di febbraio e marzo sono state inviate con un aumento medio dell’8%. L’occupazione è stata in media del 95,8% durante il quarto trimestre del ’22, rispetto al 96,6% dell’ultimo trimestre e al 97,1% del quarto trimestre del ’21. L’occupazione di gennaio 2023 è stata in media del 95,4%, rispetto al 97,1% di gennaio 2022.

Il fatturato netto annuo per il 2022 è leggermente aumentato rispetto al 2021 al 43% contro il 41%. E i traslochi per l’acquisto di case sono stati del 13% per il trimestre e del 13,8% per l’intero anno 2022, in calo rispetto al 16,4% per l’intero anno 2021. Passerò ora la chiamata ad Alex Jessett, chief financial officer di Camden .

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Grazie Keith. Prima. Passo ai nostri risultati e orientamenti finanziari, un breve aggiornamento sulla nostra recente attività immobiliare. Durante il quarto trimestre del 2022, abbiamo completato la costruzione di Camden Atlantic, una comunità di 269 unità da 100 milioni di dollari a Plantation, in Florida, che ora è affittata per quasi il 90%, con una media di oltre 50 locazioni al mese, ben oltre le aspettative.

Passando ai risultati finanziari, ieri sera abbiamo riportato fondi operativi per il quarto trimestre del 2022 di $ 191,6 milioni, o $ 1,74 per azione, in linea con il punto medio della nostra precedente guida trimestrale. Questi risultati rappresentano un aumento del 15% per azione dell’FFO rispetto al quarto trimestre del 2021. Nei nostri risultati del quarto trimestre 2022 sono inclusi circa $ 0,01 per azione di spese assicurative aggiuntive associate al recente congelamento invernale. Escludendo questi oneri assicurativi non ricorrenti, i nostri risultati avrebbero superato il punto medio del nostro intervallo di riferimento precedente di $ 0,01 per azione, derivante dalla velocità di leasing più rapida del previsto a Camden Atlantic, combinata con minori richieste di risarcimento per l’assicurazione sanitaria dei dipendenti e aliquote fiscali sulla proprietà inferiori in Texas.

Per il 2022, abbiamo registrato una crescita record dei ricavi nello stesso negozio dell’11,2%; crescita della spesa del 5,1%, che includeva l’onere assicurativo aggiuntivo per il gelo invernale; e registrare una crescita del NOI del 14,6%. Puoi fare riferimento a pagina 24 del nostro pacchetto supplementare del quarto trimestre per i dettagli sulle ipotesi chiave che guidano le nostre prospettive finanziarie per il 2023. Prevediamo che il nostro FFO per azione nel 2023 sarà compreso tra $ 6,70 e $ 7, con un punto medio di $ 6,85, che rappresenta un aumento di $ 0,26 per azione rispetto ai nostri risultati del 2022. Si prevede che questo aumento derivi principalmente da un aumento di circa $ 0,36 per azione dell’FFO correlato alla performance del nostro portafoglio dello stesso negozio.

A metà, prevediamo una crescita del reddito operativo netto dello stesso negozio del 5%, guidata da una crescita dei ricavi del 5,1% e da una crescita delle spese del 5,5%. Ogni aumento dell’1% nel NOI nello stesso negozio è di circa $ 0,07 per azione in FFO. Un aumento di circa $ 0,26 per azione del FFO correlato al NOI aggiuntivo derivante dall’acquisizione del nostro fondo che abbiamo completato il 1° aprile 2022. Ciò include i tre mesi aggiuntivi di proprietà nel 2023 e un aumento di circa il 6% del NOI dal portafoglio; e un aumento di circa $ 0,16 per azione del FFO correlato alla crescita del reddito operativo delle nostre comunità di sviluppo, negozi diversi e vendita al dettaglio, derivante principalmente dal contributo incrementale delle nostre nove comunità di sviluppo e del leasing durante il 2022 e/o 2023.

Questo aumento cumulativo di $ 0,78 dell’FFO previsto per azione è parzialmente compensato da un aumento di $ 0,21 per azione degli interessi passivi, di cui $ 0,08 per azione derivano dall’utilizzo della nostra linea di credito non garantita per ritirare la nostra obbligazione non garantita di $ 350 milioni, 3,2% che è scaduta il 15 dicembre 2022. Prevediamo un tasso di interesse medio per il 2023 sulla nostra linea di credito di circa il 5,5%. E $ 0, 10 per azione derivano dall’impatto sull’intero anno dei $ 515 milioni di debito garantito che abbiamo ipotizzato come parte della transazione del fondo, compreso l’impatto dei tassi di interesse più elevati sui $ 185 milioni di debito a tasso variabile ipotizzato. I restanti $ 0,03 per azione di interessi passivi aggiuntivi provengono da ulteriori prestiti nel 2023 nell’ambito della nostra linea di credito, principalmente per finanziare le nostre attività di sviluppo previste.

La nostra previsione presuppone inoltre che utilizzeremo la nostra linea di credito per rimborsare la nostra obbligazione non garantita da $ 250 milioni, 5,1%, che scade nel giugno del 2023. alla nostra acquisizione del patrimonio del fondo. Come abbiamo discusso sulle precedenti chiamate agli utili, la contabilità del prezzo di acquisto ci ha richiesto di identificare i contratti di locazione al di sotto o al di sopra del mercato in essere al momento dell’acquisizione e di ammortizzare il differenziale sulla durata media rimanente del contratto di locazione, che era di circa sette mesi. Pertanto, nel 2022, abbiamo riconosciuto $ 0,07 di FFO dall’ammortamento non in contanti dei leasing netti inferiori a quelli di mercato ipotizzati nell’acquisizione. Una diminuzione del FFO di circa $ 0,07 per azione relativa al patrimonio netto e al reddito delle joint venture e alle commissioni di gestione poiché ora possediamo il 100% delle attività del fondo.

Una diminuzione del FFO di circa $ 0,06 per azione, derivante principalmente dalla combinazione di maggiori spese generali, amministrative e di gestione della proprietà causate dalla continua pressione salariale e dall’inflazione, maggiori tasse di franchising e margini e maggiori ammortamenti aziendali. Una diminuzione del FFO di circa $ 0,06 per azione a causa delle azioni aggiuntive in circolazione per l’intero anno 2023, derivanti principalmente dalla nostra attività azionaria del 2022. Una diminuzione di circa $ 0,04 per azione delle commissioni, della gestione patrimoniale, degli interessi e di altri proventi principalmente correlata all’earnout ricevuto nel 2022 dalla vendita del nostro investimento in Chirp e ai minori saldi di cassa previsti nel 2023. E una diminuzione di circa $ 0,01 per azione in FFO dalla disposizione che abbiamo completato nel 2022.

Il nostro punto medio di crescita dei ricavi del 2023 nello stesso negozio del 5,1% si basa su un guadagno di circa il 4,5% alla fine del 2022 e una perdita attuale dell’1,5% per l’affitto. Supponiamo di catturare un terzo di questa perdita di locazione nel 2023 a causa dei tempi delle scadenze del leasing e delle strategie di leasing. Prevediamo inoltre un aumento del 3% delle tariffe di noleggio di mercato dal 31 dicembre 2022 al 31 dicembre 2023. Il riconoscimento della metà di questo aumento annuale delle tariffe di noleggio di mercato, combinato con la nostra crescita incorporata e la perdita di acquisizioni di leasing, si traduce in un budget al 6,5% aumento dei canoni netti di mercato nel 2023.

Come risultato dell’aumento dell’offerta, prevediamo un calo di 85 punti base nell’occupazione fisica, che si traduce in un calo di 100 punti base nell’occupazione economica dopo aver tenuto conto dei livelli inferiori di proventi dell’assistenza locativa previsti nel 2023. Quando si combinano i nostri Aumento del 6,5% degli affitti netti di mercato con un calo di 100 punti base dell’occupazione economica, prevediamo una crescita del reddito da locazione per il 2023 del 5,5%. Il reddito da locazione comprende l’89% dei nostri ricavi totali da locazione. Il restante 11% dei nostri ricavi immobiliari è costituito principalmente dalla ricostruzione delle utenze e da altre spese strettamente correlate all’occupazione.

E si prevede che questi elementi crescano di circa l’1,5%. Il nostro punto medio di crescita delle spese nello stesso negozio del 2023 del 5,5% è guidato principalmente da aumenti superiori alla media delle tasse sulla proprietà e delle assicurazioni. Le tasse sulla proprietà rappresentano circa il 37% delle nostre spese operative totali e si prevede che aumenteranno di circa il 6,5% nel 2023, principalmente a causa dei maggiori aumenti delle valutazioni previsti in Florida, Georgia e Colorado. L’assicurazione rappresenta il 6% delle nostre spese operative totali e si prevede un aumento del 12,5% poiché i fornitori di assicurazioni continuano ad affrontare ingenti perdite globali.

Si prevede che il restante 57% delle nostre spese operative crescerà di circa il 4% poiché l’inflazione e le pressioni salariali, combinate con gli aumenti previsti delle spese di marketing mentre affrontiamo l’aumento dell’offerta, sono parzialmente compensate dall’impatto positivo della nostra ristrutturazione del personale in loco del 2022 . Prevediamo che gli stipendi e i benefici totali aumenteranno a meno del 2% nel 2023. A metà del nostro intervallo di orientamento, abbiamo ipotizzato $ 250 milioni di acquisizioni, compensati da $ 250 milioni di disposizioni, senza accrescimento o diluizione netti. La pagina 24 del nostro pacchetto supplementare descrive anche altre ipotesi per il 2023, incluso il piano per l’avvio dello sviluppo da $ 250 milioni a $ 600 milioni distribuito durante tutto l’anno, con circa $ 290 milioni di spesa annuale per lo sviluppo.

Prevediamo che l’FFO per azione per il primo trimestre del 2023 sarà compreso tra 1,63 e 1,67 dollari. Il punto medio di $ 1,65 rappresenta una diminuzione di $ 0,09 per azione rispetto al quarto trimestre del 2022, che è principalmente il risultato di un aumento sequenziale di circa mezzo centesimo per azione del NOI dovuto al nostro sviluppo e alla stabilizzazione delle comunità non dello stesso negozio, interamente compensato di un aumento di circa 3,5 centesimi per azione nelle spese sequenziali dello stesso negozio, derivanti dall’azzeramento dell’imposta annuale sulla proprietà il 1° gennaio di ogni anno, e altri aumenti di spesa principalmente attribuibili alle tipiche tendenze stagionali, inclusa la tempistica di aumenti salariali in loco e livelli inferiori di richieste di risarcimento per l’assicurazione sanitaria dei dipendenti nel quarto trimestre del 2022, che non dovrebbero ripetersi nel primo trimestre del 2023. Una diminuzione di circa 1,5 centesimi per azione dei ricavi sequenziali dello stesso negozio, guidato principalmente da livelli inferiori di proventi previsti per l’assistenza locativa e cali sequenziali nell’occupazione. Un aumento di circa $ 0,02 per azione degli interessi passivi, derivante dall’utilizzo della nostra linea di credito non garantita per rimborsare la scadenza del 15 dicembre 2022 della nostra obbligazione non garantita del 3,2%, $ 350 milioni.

Una diminuzione del FFO di circa $ 0,01 per azione, derivante principalmente dalla tempistica dei nostri aumenti salariali aziendali annuali e da vari altri ratei aziendali. Una diminuzione dell’FFO di circa $ 0,01 per azione correlata all’ammortamento del quarto trimestre 2022 dei leasing netti inferiori a quelli di mercato relativi alla nostra acquisizione delle attività del fondo. E un calo di circa mezzo centesimo del reddito da commissioni correlato ai tempi della nostra attività di costruzione di terze parti. Il nostro bilancio rimane forte con un debito netto rispetto all’EBITDA per il quarto trimestre a 4,1 volte.

E alla fine del trimestre, avevamo ancora 304 milioni di dollari da spendere nei prossimi tre anni nell’ambito della nostra pipeline di sviluppo esistente. In questo momento, apriremo la chiamata alle domande.

Domande e risposte:

Operatore

Grazie. Inizieremo ora la sessione di domande e risposte. [Operator instructions] La nostra prima domanda viene da Steve Sakwa con Evercore ISI. Per favore prosegui.

Steve Sakwa — Evercore ISI — Analista

Sì. Grazie. Buongiorno. Non so se questo è per Keith, Ric o Alex, ma proprio mentre pensi al tipo di spread misti e guardi al nuovo rispetto al rinnovamento, potresti semplicemente fornire un po ‘più di colore sull’8% numero di cui hai parlato e, sai, che tipo di, immagino, concessioni o sconti hai da offrire? Sai, quando li invii alle 8, le persone lo firmano? E poi anche, il nuovo all’1%, sai, sembra un po’ basso.

Ti aspetti che diventi negativo nei prossimi, diciamo, da sei a nove mesi?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sai, Steve, sui rinnovi che vengono inviati, in realtà non facciamo concessioni nel nostro portafoglio. L’unica volta in cui usiamo le concessioni è su nuove proprietà in locazione in cui è previsto in un certo senso – è una specie di scritto nella proforma e sottoscritto in quel modo. Ma in realtà non facciamo concessioni. Firmiamo i nostri contratti di locazione all’interno – in genere li firmiamo entro 50 punti base a 75 punti base di quanto vengono inviati i rinnovi.

Quindi, c’è qualche cedimento, ma non è molto. Per quanto riguarda i nuovi contratti di locazione con un aumento dell’1%, sai, ci aspettiamo che aumentino leggermente nel corso del 2023. Sai, stagionalmente, sembra che abbiamo un ritorno alla stagionalità effettiva e sicuramente alla fine del quarto trimestre . E questo probabilmente continuerà fino a quando non ci avvicineremo alla nostra stagione di punta del leasing.

Ma, sai, nel complesso, stiamo cercando un altro anno forte del 5,5% più o meno di crescita degli affitti, che, come ha sottolineato Ric, autonomo e senza, sai, una specie di giustapposizione a quello che abbiamo fatto nel 2022, oltre l’11%, sarebbe un anno davvero forte per il nostro portafoglio storicamente. Quindi, non vediamo l’ora.

Steve Sakwa — Evercore ISI — Analista

Grande. Grazie.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Alla tua seconda domanda, Steve – alla tua seconda domanda, non ci aspettiamo che i nostri nuovi contratti di locazione diventino negativi nei prossimi sei-nove mesi. Ora, se abbiamo – a seconda di ciò che accade, ciò che si svolge durante tutto l’anno, se noi – la nostra sensazione e il modo in cui abbiamo costruito la nostra guida era che avremmo avuto un atterraggio molto – sai, ragionevole morbido o un leggero recessione. E così, l’abbiamo combinato, ed è per questo che abbiamo abbassato i nostri numeri di occupazione e aumentato il numero di posti vacanti. Ma per quanto riguarda i nuovi contratti di locazione che diventano negativi, in genere, se si guarda al tipo storico di tempistica della stagionalità, tendevano a diventare negativi in ​​​​una specie di novembre, dicembre, gennaio e poi iniziano un aumento positivo dopo .

Quest’anno non li abbiamo fatti diventare negativi durante quel periodo. Ora, abbiamo chiaramente avuto una significativa derivata seconda negativa sulla crescita, ma non siamo mai andati in negativo. Quindi, supponendo, se si verifica una recessione il prossimo anno e abbiamo una stagionalità del mercato più ragionevole o più normale, allora potrebbero diventare negativi a dicembre. Questa è solo una nuova crescita del contratto di locazione.

Steve Sakwa — Evercore ISI — Analista

Grande. Grazie ragazzi.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Nick Joseph con Citi. Per favore prosegui.

Nick Giuseppe — Citi — Analista

Grazie. Apprezzo che tu abbia attraversato tutte le diverse prospettive di mercato. Ma se ci addentriamo in Houston, Los Angeles e Orange County, tre di quelle, penso, ti aspetti di sottoperformare un po’. Negli stessi mercati che hanno sottoperformato, almeno negli ultimi anni, quindi cosa hai bisogno di vedere da quei mercati, sai, forse strutturalmente tipo di andare avanti che cambierebbe le prospettive e li porterebbe più verso la fascia alta di il voto?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Bene, la sfida che hai con – in California è che se guardi alla migrazione popolare prevista – prevista dall’immigrazione, dall’immigrazione legale o dalla migrazione domestica, la California meridionale nei prossimi tre anni avrà quasi 0,5 milioni di persone che se ne andranno. E d’altra parte, se guardi al Texas, inclusa Houston, abbiamo circa — le proiezioni mostrano circa 350.000 nuove migrazioni. Quindi, questa è una delle cose più importanti, hai solo questo problema con le persone che escono da – fuori da quei mercati e si spostano nei nostri mercati. Ciò che potrebbe aiutare fondamentalmente Houston sono i continui lavori di transizione energetica che stanno accadendo qui e la continua forza nel mercato del petrolio e del gas.

Sai, quelli del petrolio e del gas, solo per darti qualche numero, hanno licenziato circa 80.000 persone durante il periodo della pandemia e ne hanno aggiunte solo una cinquantina. Quindi, quello che è successo è che sono diventati più efficienti, anche se stampano soldi in questo momento se guardi ai loro guadagni, loro – ma non si sono davvero fatti avanti per assumere persone e sono diventati molto più efficienti. Sai, penso che la California meridionale abbia qualche vantaggio perché, alla fine, quando superi le misure COVID — voglio dire, questa è stata la sfida più grande, c’è un enorme divario tra occupazione economica e occupazione fisica, quasi a 1.300 punti base . E parte di questo – e penso che sia tutto guidato dal fatto che in California non devi pagare l’affitto.

E così, alla fine, quando ciò si risolverà, allora – che si spera vengano estesi alla fine di maggio o alla fine di marzo in termini di restrizioni. Ma si spera che, una volta terminato, avrai una situazione positiva in cui sarai in grado di gestire la tua attività come un’azienda. Oggi, sai, non possiamo riavere i nostri beni immobili e le persone sorridono mentre vivono libere e guidano le loro BMW e Tesla e si sentono piuttosto bene con il mondo.

Nick Giuseppe — Citi — Analista

Grazie. Lo apprezzo. E poi, proprio nei tuoi commenti di apertura sul segno della transazione, hai menzionato l’ampio spread bid-ask e il tipo di pazienza. Dove compreresti oggi – immagino da un tasso massimo o da una base IRR senza leva, cosa ti sentiresti a tuo agio sottoscrivendo e negoziando se il venditore fosse disposto a farlo lì?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Sai, il lato del tasso massimo è un po ‘difficile, sai, da fissare perché la domanda sarà se, sai, quale pensiamo sia il lato positivo della proprietà. Molte volte, quando acquistiamo proprietà, sai, sono gestite piuttosto male, usando la gestione delle entrate in modo sbagliato, in modo sbagliato, e possiamo creare molto valore da questo. Quindi, troviamo proprietà che sono stressate. Sai, potresti acquistare per la sterlina, non per il tasso massimo, e quindi saremo in grado di aumentare il tasso massimo.

In termini di IRR unlevered, abbiamo aumentato i nostri ostacoli IRR unlevered di almeno 100 punti base. Quindi, dato il nostro costo da capitalizzare. Quindi, esamineremmo, per acquisizioni, nei sette tipi di gamma plus su base IRR senza leva.

Nick Giuseppe — Citi — Analista

Grazie mille.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Austin Wurschmidt con KeyBanc Capital Markets. Per favore prosegui.

Austin Würschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analista

Ehi, buongiorno a tutti. Alex, credo che tu abbia fatto riferimento a un impatto negativo di 1,5 centesimi sull’FFO del quarto trimestre a causa della minore assistenza per il noleggio. E mi chiedevo se ti aspetti un impatto aggiuntivo in futuro e solo quello che stai assumendo, sai, il debito netto inesigibile per quest’anno nella tua guida.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, assolutamente. Quindi, le sofferenze nette per noi per il 2023 dovrebbero essere intorno all’1,4%. Quando pensi all’assistenza per il noleggio, quindi nel 2022, sullo stesso negozio, abbiamo ricevuto circa 11,5 milioni di dollari di assistenza per il noleggio. E nel 2023, stiamo assumendo importi alcuni ma davvero trascurabili.

Quindi, il modo migliore per pensarci è che su base netta, non c’è molto cambiamento in termini di crediti inesigibili dal 2022 al 2023. nel 2023, allora stiamo mostrando — scusatemi, nel 2022, poi stiamo mostrando qualche miglioramento nel 2023.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

E alla fine, i nostri crediti inesigibili sono probabilmente dello 0,5%. E questa è la sfida che abbiamo oggi. È molto elevato. E date le prospettive di una potenziale recessione, speriamo che quell’1,4% inizi a scendere durante tutto l’anno per poi tornare a 50 punti base nel 2024.

Quindi, c’è una crescita positiva che può venire dalle persone che iniziano effettivamente a pagare l’affitto.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì.

Austin Würschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analista

Fatto. Inteso. E poi sembrava che Houston avesse iniziato a vedere un po’ di slancio l’anno scorso, forse in controtendenza con la tendenza di alcuni dei tuoi altri mercati dato che non aveva composizioni così difficili, ma rimane nella parte inferiore delle tue aspettative di crescita dei ricavi e prospettive di mercato. E immagino di essere solo curioso, sai, cosa trattiene davvero Houston dall’accumularsi meglio rispetto ad altri mercati? E c’è il potenziale per, sai, una sorpresa al rialzo mentre ti muovi nel corso dell’anno?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sì. Quindi, abbiamo – nelle nostre previsioni, abbiamo utilizzato 15.000 completamenti a Houston, che, sai, in un anno normale a Houston, sarebbe considerato positivo per le condizioni generali del mercato date le dimensioni del mercato di Houston . Abbastanza interessante, e Ron con questi numeri, in realtà ha una crescita del lavoro a Houston sostanzialmente piatta – o intendo, occupazione totale pari a zero e piatta nel corso dell’anno. E dopo – sai, è una di quelle cose in cui non siamo necessariamente d’accordo con Ron su tutto.

E penso che sia molto probabile che abbia il – che abbia le prospettive di crescita del lavoro – l’ha sottovalutato a Houston. La Greater Houston Partnership è uscita con numeri dopo l’ultimo aggiornamento di Ron che indicava che Houston potrebbe raggiungere i 60.000 o 70.000 nuovi posti di lavoro nel 2023. È un intervallo compreso tra zero e 70.000. Quindi, sai, penso che quando guardiamo il nostro modello e lui lo riporta nelle sue previsioni di noleggio, probabilmente abbiamo modificato le previsioni di noleggio di Ron a Houston per riflettere una situazione un po’ più dinamica sulla crescita del lavoro a Houston.

Quindi, penso che ci sia una possibilità se il business dell’energia continua così com’è adesso, che è praticamente quasi tutte le società energetiche del paese nel quarto trimestre hanno riportato guadagni record, se questa tendenza continua, non riesco proprio a immaginare che noi non vedranno una situazione di crescita occupazionale più robusta a Houston.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Sì, e penso che l’altra cosa che potrebbe aiutare molto Houston sia il – sai, pensiamo alla spesa del governo federale, anche se abbiamo molte forniture in arrivo, la fornitura verrà interrotta. Sappiamo che sta accadendo proprio ora dato l’attuale contesto finanziario, e abbiamo un’enorme quantità di, a Houston, di denaro federale che sta arrivando qui, sia attraverso la cattura del carbonio da idrogeno, sai, l’espansione del porto, e solo un sacco di grandi progetti governativi che creeranno molta occupazione nei prossimi 12-36 mesi con enormi quantità di spesa dalla legge sulle infrastrutture e, sai, dall’Inflation Reduction Act, e che Houston dovrebbe trarre grandi benefici da entrambi.

Austin Würschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analista

È utile. Grazie per tutti i dettagli.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Michael Goldsmith di UBS. Per favore prosegui.

Michele Goldsmith — UBS — Analista

Buongiorno. Grazie mille per aver risposto alla mia domanda. Il fatturato è sceso di 100 punti base a gennaio e la crescita dei leasing firmati misti è aumentata al 2%. È indicativo di una ripresa del trend? Forse chiesto in un altro modo, c’è qualche indicazione che gli uomini abbiano toccato il fondo e in che modo la domanda e la conversione in cima all’imbuto a gennaio rispetto a dicembre o ai mesi precedenti?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Quindi, la domanda su dove vediamo la domanda, sai, penso che il declino che abbiamo visto tra novembre e dicembre sia stato di gran lunga – sai, era fuori misura rispetto alla storia normale. Normalmente vediamo un calo dei tassi di occupazione e di affitto da novembre a dicembre e da qualche parte intorno ai 20 punti base o 30 punti base. E in quest’anno, è stato più ampio di 40 punti base o 50 punti base su entrambe le metriche. Quindi, chiaramente, c’è qualcosa di cambiato nella quantità totale di persone che cercano di affittare appartamenti tra novembre e dicembre.

Era un po’ più alto di quello che normalmente ci saremmo aspettati. Su questo non ci sono dubbi. Voglio dire, in un certo senso abbiamo fatto il commento interno che sembrava che le persone — molti dei nostri affittuari sono andati a casa per le vacanze di Natale e un buon numero di loro è rimasto a casa. Quindi, ma le nostre tendenze sono migliorate a gennaio.

Il nostro traffico è sufficiente per riempire e mantenere l’occupazione e nel tempo aumentarla un po’. Sai, non abbiamo ridotto la nostra occupazione complessiva per l’anno 2023 rispetto a dove era l’anno scorso. Ma l’anno scorso eravamo a livelli storicamente elevati e modelliamo 95,7 di occupazione per il 2023, che, ancora una volta, per gli standard storici è ancora abbastanza forte per noi.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Sai, una delle cose che era — la inserirò in un modo molto ampio perché — e questi punti dati che ti darò proprio ora sono davvero freschi di stampa l’ultima settimana o due. Come ha sottolineato Keith, ci siamo sentiti decisamente più – una situazione stagionale durante il quarto trimestre. Ma era anche, come ha detto, sai, è un po’ come se la gente se ne andasse a dicembre. E quando guardi lo stimolo e la domanda post-pandemia, giusto, e ci pensi, questi numeri sono piuttosto sorprendenti.

Nel 2021 l’industria ha assorbito 600.000 nuove unità nette nel 2021 in multifamiliari. Ed è allora che abbiamo avuto l’enorme stimolo. Molte persone avevano soldi e se ne sono andate. Se guardi la media tra il 2014 e il 2023 – o il 2021, la media – c’erano circa 150.000 persone, in media, che guadagnavano tra $ 25.000 e $ 75.000 all’anno.

Nel 2021, quel numero è cresciuto fino a 450.000. E così, la stessa cosa si potrebbe dire per la coorte da $ 75.000 a $ 100.000. È passato da 100.000 a 150.000 persone. E poi sono passati oltre 75 da – quelli erano meno.

Ma sei passato da 150.000 persone, in media, a 225.000. E quello che è successo è stato che l’intero mercato è salito in termini di persone che avevano soldi a causa dello stimolo e perché se pensi anche se hai perso il lavoro durante questa pandemia, se hai perso il lavoro nel ’08, ’09, hai ottenuto una frazione della tua paga in disoccupazione – forse il 60% della tua paga in disoccupazione assicurazione. Il modo in cui lo stimolo ha funzionato e il modo in cui l’assicurazione contro la disoccupazione è stata ottimizzata durante la pandemia è che hai ricevuto il 110% o il 115% della tua paga quando hai perso il lavoro. Quindi, hai avuto questo enorme risparmio.

Ha spostato molte persone nel mondo che altrimenti non avrebbero potuto permettersi un appartamento. E si sono trasferiti tutti negli appartamenti. Se guardi al 2022, abbiamo un assorbimento netto di 50.000 unità, giusto? Quindi, hai avuto – abbiamo avuto un assorbimento davvero anemico. Un paio di altri numeri che penso siano davvero affascinanti sarebbero nel quarto trimestre del 2008, che è stato un periodo davvero brutto nel mondo, abbiamo avuto un negativo – questo è nazionale, assorbimento negativo di multifamiliari di 115.000 unità.

Nel quarto trimestre del ’22, che ovviamente è molto migliore rispetto al quarto trimestre del 2008, abbiamo avuto 181.000 perdite nette di appartamenti. Quindi, da 115 a 181. Il 181 era così grande rispetto alla storia. Non sono riuscito a trovare almeno un momento in cui Keith e io siamo stati in questo business in cui il numero era così grande.

E quello che è successo, ovviamente, è che quelle persone che si sono trasferite per reddito hanno speso i loro soldi e sono tornate indietro, e sono rimaste a casa dopo Natale invece di tornare e rinnovare l’affitto. Ed è per questo che quando inizi a pensare al prossimo anno, penso che il prossimo anno sarà un buon anno, senza un lato di recessione davvero negativo dell’equazione. Ma è per questo che non puoi continuare ad avere, sai, una crescita del NOI del 14%, 15% con una crescita dei ricavi a due cifre quando il mercato sta tornando a un mercato più normale. Stiamo solo uscendo dallo sballo di zucchero di tutti quelli che hanno soldi e possono uscire e fare quello che vogliono, compresi gli appartamenti in affitto.

Michele Goldsmith — UBS — Analista

Sono stati commenti molto utili. E poi, sotto la tua guida, c’è un’ampia gamma per l’inizio dello sviluppo. Quindi, forse quali condizioni macro cercheresti che ti porterebbero all’estremità superiore dell’intervallo rispetto forse all’estremità inferiore dell’intervallo? Grazie.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Ci sono un paio di punti chiave. Uno è che se si guarda a cosa sta succedendo, il più grande tipo di cambiamento nel mercato dal punto di vista del prodotto è stato che le banche hanno davvero chiuso i prestiti per l’edilizia. E con l’incertezza dei tassi di interesse, gli affitti ora non stanno salendo abbastanza velocemente da poter compensare gli aumenti dei costi di costruzione che abbiamo avuto in passato. Quindi, hai molti modelli che mostrano i costruttori mercantili che abbandonano la costruzione da qualche parte nell’intervallo dal 40% al 50%.

Se guardi le partenze di oggi, sono circa 0,5 milioni. E così, le persone che esaminiamo mostrano che quelli inizieranno ad apprezzare 250.000 entro la fine di quest’anno, quasi un taglio del 50%. Quindi, se questa tendenza continua, allora il modo in cui pensiamo al mondo è, sai, ci vogliono dai 24 ai 36 mesi per costruire una proprietà, hai un grande terreno ereditario su cui ha senso per noi costruire, e potremmo consegnare a un momento in cui si ha un’offerta molto bassa nel 2026 e nel 2027, date le prospettive di riduzione dell’offerta. L’altra cosa che stiamo iniziando a vedere è perché la maggior parte delle persone crede che gli inizi scenderanno drasticamente quest’anno, quindi inizierai a vedere una pressione sui prezzi moderata.

Noi – l’anno scorso, probabilmente c’è stato – negli ultimi tre anni, i costi di costruzione sono aumentati di oltre il 30% fino a quasi il 40% in termini di costo. Ora, lo stiamo vedendo appiattirsi e effettivamente scendere. Quindi, nei prossimi sei mesi potrebbe esserci un’opportunità in cui si notano alcune significative riduzioni dei costi. E se riusciamo a ridurre i nostri costi, allora crediamo fondamentalmente che l’offerta diminuirà e il mercato andrà abbastanza bene nel 2025 e nel 2026, allora ci appoggeremo a questo ed è lì che raggiungeremo il massimo fine della nostra gamma di sviluppo.

E una specie di parte interessante è se pensi a se hai una recessione, allora quegli inizi scenderanno davvero quest’anno e i costi dovrebbero scendere ancora di più. Quindi, ciò potrebbe consentire ad aziende ben capitalizzate come Camden di invertire la tendenza e svilupparsi quando i costruttori mercantili non possono ed essere in grado di posizionare rendimenti più elevati sugli sviluppi di quanto ci si aspetterebbe oggi nel 2025 e nel 2026. Quindi, è così che ci pensiamo .

Michele Goldsmith — UBS — Analista

Grazie mille. Buona fortuna quest’anno.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Grazie.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Haendel St. Juste con Mizuho. Per favore prosegui.

Haendel St Juste — Mizuho Securities — Analista

Ehi, buongiorno là fuori. La mia prima domanda è tornare alla guida alle entrate dello stesso negozio, puoi chiarirci gli elementi costitutivi e come funziona la matematica? Sto guardando il tuo attuale punto medio di 5, 5.1, ma anche considerando il guadagno, che penso fosse intorno al 5%, e l’ipotesi di crescita dell’affitto di mercato che hai nel tuo supplemento, il 3%. Quindi, supponendo che la metà di questo ci faccia entrare, chiamalo, metà 6 o giù di lì. Quindi, puoi dedicare un momento o due a chiarire l’accumulo delle entrate dello stesso negozio e quali sono i fattori di oscillazione per arrivare al massimo e al minimo? Grazie.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, assolutamente. Quindi, prima di tutto, hai ragione. Il guadagno – e lo chiameremo il guadagno più una sorta di perdita di locazione che pensiamo di poter catturare è di circa il 5%. E poi abbiamo una crescita degli affitti di mercato dal 31 dicembre ’22 al 31 dicembre ’23 di circa il 3%.

Quindi, ovviamente, puoi ottenerne solo la metà. Quindi, al 5%, aggiungi l’1,5% e questo ti porta al 6,5%. Ed è quello che chiamiamo affitto netto di mercato. Quindi il tipo di driver dell’impatto diluitivo di ciò è l’occupazione economica.

Quindi, supponiamo che l’occupazione scenda di circa 100 punti base. Quindi, prendi il 6,5% e riduci i 100 punti base, e questo ti porta a una crescita del reddito da locazione del 5,5%. Ora, ricorda che il reddito da locazione rappresenta solo l’89% circa dei nostri ricavi totali dalla proprietà. Quindi, se prendi quella crescita del reddito da locazione del 5,5% e la moltiplichi per l’89%, arrivi a circa il 4,9%.

E poi l’altro 11% dei nostri ricavi da locazione proviene da altri redditi. E pensa alla ricostruzione dell’acqua, alla ricostruzione dei rifiuti, alle spese amministrative, alle spese di iscrizione, a quei tipi di articoli. E sono così strettamente correlati all’occupazione, e sono anche – alcuni di loro sono obbligati per legge all’importo che puoi effettivamente addebitare. E quindi, ci aspettiamo che l’11% cresca di circa l’1,5%.

Quindi, se moltiplichi quei due, ottieni 0,2. Aggiungi lo 0,2 al tuo 4,9 e arrivi esattamente a 5,1.

Haendel St Juste — Mizuho Securities — Analista

Fatto. Fatto. È utile. La seconda domanda riguarda i 250 milioni di acquisizioni e cessioni che hai delineato nella tua guida.

Immagino di essere curioso di sapere come dovremmo pensare in generale ai tempi alla luce del piccolo mercato delle transazioni che hai delineato. Sei disposto ad aspettare tassi di cap migliori o ti aspetti tassi di cap migliori ricevendo chiamate da molti e ricevendo più chiamate dai costruttori di commercianti e percependo un’opportunità lì? E poi qualsiasi mercato che stai delineando a cui stai aggiungendo altro o da cui stai chiamando? Grazie.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Quindi, risponderò ai tempi e poi lascerò che Ric e Keith rispondano alla seconda parte. Ma la tempistica di ciò che abbiamo nel nostro modello è che ce l’abbiamo verso la fine dell’anno, e li abbiamo compensati a vicenda. Quindi, non vi è alcun accrescimento netto o diluizione da acquisizioni o disposizioni nella nostra guida ’23.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Siamo appena tornati da NMHC ed è stato interessante. C’erano 88.500 persone registrate lì, un record per NMHC, e questo non includeva le due migliaia che non vogliono pagare la quota. Si limitano a girare intorno al cerchio cercando di avere incontri con persone che cercano di capire il mercato. E in un certo senso – è stato interessante perché avevi una specie di tre campi.

Hai avuto il campo in cui piace la capitale – persone con capitale come noi e altri gestori di portafoglio e altri, ed eravamo tutti tipo – stiamo aspettando di vedere cosa succederà. Poi hai avuto costruttori mercantili che ancora si prendono in giro sul fatto che inizieranno tutte le proprietà che pensavano di iniziare quest’anno. E ce ne sono alcuni che sono realistici, che in realtà scommettono su un numero di partenza inferiore a quello previsto. E poi hai i broker che sono tutti molto entusiasti di tornare al lavoro.

Sai, quando guardi alcuni dei numeri che abbiamo sentito, numeri di gennaio, ho sentito uno dei gruppi di intermediazione nazionali affermare di aver realizzato vendite per circa 1 miliardo di dollari nel gennaio del 2022. E quest’anno hanno realizzato 80 milioni . E quindi, c’è sicuramente un – il mercato è congelato in una certa misura perché hai questo spread bid-ask. E penso che man mano che il mercato si sviluppa, il capitale cercherà di ottenere tassi di rendimento ragionevoli.

Come ho detto prima, penso che potrebbe essere dove stai acquistando a sterline e sapendo che, alla fine, sarai in grado di ottenere un tasso di rendimento ragionevole, ma forse non inizialmente in termini di acquisto di leasing e cose del genere che non hanno ancora grandi ritorni, ma potresti comprarlo, sai, sostanzialmente al di sotto di quello che potremmo sostituire per oggi. Quindi, penso che ci sia sicuramente un atteggiamento attendista e che continuerà, sai, probabilmente fino a quando non ci sarà più chiarezza. Voglio dire, sai, quando pensi alla riunione della Fed di questa settimana, loro – sai, penso che la maggior parte delle persone creda da 5 punti base a 25 punti base, al mercato è piaciuto. Sai, i tassi di interesse sono scesi, e poi all’improvviso hai 500.000 posti di lavoro oggi, e 10 anni indietro a 350.

E ora, torniamo a parlare di, beh, sai, cosa farà la Fed ora, giusto? Un tasso di disoccupazione ai minimi da 50 anni. E così, c’è così tanta incertezza che è difficile convincersi. E quando penso che il mercato si convinca, allora inizierai a vedere che c’è molta polvere secca là fuori. E la domanda è, chi sbatterà le palpebre per primo? E penso che saranno i venditori a dover battere le palpebre per primi.

Lo spero comunque.

Haendel St Juste — Mizuho Securities — Analista

ti ascolto. non otterrei nulla. Sono d’accordo con il tuo commento. Questo è ciò che [Inaudible] E ho parlato con una manciata di persone in minoranza che pensavano che, beh, forse una migliore stagione delle vendite primaverili e tassi di interesse più bassi nel backup qui potrebbero portare a tassi di capitalizzazione più bassi.

È uno scenario che puoi immaginare? Voglio dire, come pensi potenzialmente a quel risultato?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Beh, immagino, da un lato, c’è una montagna di capitali, giusto? E la multifamiliare è un grande affare, e la gente lo capisce. E quindi, immagino che se avete — se noi — se la Fed può in qualche modo infilare l’ago e non far crollare l’economia e i tassi — sapete, i tassi forward sembrano essere nel, sai, l’intervallo dal 3% al 3,5%, penso che potresti sostenere che i tassi massimi potrebbero aumentare drasticamente o scendere un po’. Sai, penso che quando guardi la leva negativa che le persone devono mettere sulle loro proprietà oggi, se guardi gli spread di Freddie e Fannie rispetto al 10 anni, sei a circa il 5%, 5,25%. E se hai intenzione di acquistare, sai, un tasso massimo del 4%, hai uno spread negativo di 150 — 100 — 150 punti base lì e devi capire come ottenere quella leva negativa distribuita con.

E se vuoi un IRR senza leva da 6,5 ​​a 7,5, devi scommettere su una crescita piuttosto forte o su tassi di cap in calo in futuro per far funzionare quei numeri. Quindi, c’è uno scenario, di sicuro. Ma è – in questo momento, non scommetterei su quello scenario.

Haendel St Juste — Mizuho Securities — Analista

Grazie per il tempo e per i tuoi pensieri.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Alexander Goldfarb con Piper Sandler. Per favore prosegui.

Alessandro Goldfarb — Piper Sandler — Analista

EHI. Buongiorno laggiù. Allora, due domande. Buongiorno.

Due domande. Prima di tutto, in California, soprattutto alla luce di ciò che LA ha fatto di recente, tu – la tua visione di quel mercato è cambiata? Voglio dire, ti ho fatto la domanda nel corso degli anni sulla California, e ci sono molte buone qualità nello stile di vita della California meridionale, ecc. Ma sembra che le condizioni lì per i proprietari diventino sempre più dure ogni anno.

Ora, incertezza, sai, con la buona causa e, sai, se ulteriore affitto e indicazioni, qualunque cosa. È un mercato in cui credi ancora a lungo termine o la tua visione è cambiata nell’ultimo anno in cui sei tipo, sai cosa, non è il mercato in cui pensavamo sarebbe tornato? Hai menzionato il ritorno di 500.000 persone. Voglio dire, scusa, lasciarlo, sai, alla fine, è qualcosa che dobbiamo valutare strategicamente.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Vai avanti, Keith.

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sì. Quindi, Alex, noi — sai, gli ultimi due anni come in tutte le prove e le tribolazioni che sono arrivate con le restrizioni e la moratoria sugli sfratti, ecc., quelli sono stati — per me, quelli sono stati una distrazione dal immagine più grande. Sai, la California ha avuto una sfida, ed è stata una sfida operare non solo negli ultimi due anni, ma comunque negli ultimi tre decenni o due decenni e mezzo. E quindi, c’è un – devi pensare al fatto che si tratta di un regime normativo diverso.

Tutto sarà più complicato, tutto sarà un po’ più complicato in termini di andare avanti con nuove iniziative, ecc. Ma è qualcosa con cui conviviamo da 20 anni e sappiamo come farlo. Siamo bravi. Abbiamo un team molto esperto in California che sa come farsi strada in condizioni normali, sai, il normale pantano normativo in California che gli ultimi due anni sono stati sicuramente un’eccezione.

Ma credo e crediamo come squadra che almeno la fine della moratoria sugli sfratti e la capacità di ottenere il controllo dei nostri beni immobili stia volgendo al termine. E, sai, so che hanno detto, lo giuro su Dio, questa è l’ultima volta che lo estenderemo. Ma credo che l’estensione della Contea di Los Angeles per — negli ultimi due mesi sia arrivata con un annuncio molto pubblico supportato praticamente dall’intero consiglio che ha detto, lo faremo, e poi davvero e davvero, non scherziamo, questo è l’ultimo.

Quindi, che lo sia o meno e se vada avanti per altri due mesi oltre, e il quadro generale di aver operato là fuori per quasi 20 — più di 20 anni, non credo che tu possa — in un’azienda come la nostra, data la natura delle nostre risorse e gli impegni a lungo termine che prendiamo, non credo che tu possa semplicemente essere emotivamente ferito da quale follia sono stati gli ultimi due anni. Penso che se guardi oltre, la California è in realtà una bella storia in termini di proprietario perché, sai, tanto difficile quanto gestire proprietà, è 3 volte difficile costruire proprietà in California. Quindi, è un po ‘come te: la nuova sfida dell’offerta non sarà quella che dobbiamo affrontare con il nostro altro mercato. Quindi, la California — sai, immagino di essere un po’ più ottimista della maggior parte delle persone lì — raggiungeremo un punto critico in alcuni di questi posti dove, sai, la sanità mentale deve prevalere e forse non Non finiamo con la continua emorragia di emigrazione dalla California e le cose vanno più su un binario normale.

Se ciò dovesse accadere, otterresti un grande ritorno della domanda. Non hai avuto alcuna quantità significativa di sostituzione o nuovo prodotto costruito negli ultimi quattro anni in termini di nuovi inizi. Penso che potrebbe finire per essere un ottimo ambiente operativo una volta superati questi due anni e mezzo di crisi.

Alessandro Goldfarb — Piper Sandler — Analista

OK. Seconda domanda. E, Ric, voi ragazzi siete sempre una specie di relatore sulla politica normativa. Ovviamente, sappiamo tutti cosa ha detto la Casa Bianca.

Secondo te, questo rende il debito di Fannie, Freddie meno attraente se i mutuatari pensano che il governo li userà per effettuare il cambiamento? E in secondo luogo, il CFPB e l’FTC hanno ovviamente un potere normativo più ampio per controllare tutti gli appartamenti. Temi che questo sarà una sorta di esagerazione o la tua opinione è che ci sono regolamenti locali che regolano già gli appartamenti già così severi che è davvero difficile, sai, alzare davvero la posta, se vuoi?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Quindi, sulla prima domanda con Freddie e Fannie, non penso che influenzerà molto perché quando guardi quelle linee guida, è – stanno davvero prendendo di mira un reddito più basso e cercando di aiutare lì. Voglio dire, una delle cose di cui le persone non si rendono conto è che quando pensi agli attacchi che stanno subendo le aziende multifamiliari, devi pensare a quali sono le entità più grandi che sfrattano le persone sono le agenzie di edilizia popolare, giusto? Il governo federale. E quindi, non aziende di mercato come Camden. Anche solo per dare un senso alle persone, comunque, in tempi normali — tempi normali dove vogliamo — cerchiamo di trattenere i nostri residenti il ​​più a lungo possibile.

Lavoriamo con loro per creare valore per loro e lavoriamo su piani di pagamento. Sai, in tempi normali, su 60.000 appartamenti, forse sfrattiamo 600 persone all’anno. E molti di questi sfratti sono persone, non insolvenze monetarie. Ma la persona è tipo, sai, ha un cane che ha morso qualcuno o ha — disturba i suoi vicini.

Quindi, mi sento abbastanza bene a lungo termine che non saremo sotto assedio. Sai, chiaramente, per un politico, quando gli affitti aumentano del 30%, urlano per il controllo degli affitti e urlano per, oh mio Dio, ci sono persone cattive che fanno cose. È quasi come — quando i prezzi dell’energia salgono e la benzina costa 4,50 al gallone, pensano che le compagnie energetiche siano i cattivi, giusto? Ma è davvero la domanda e l’offerta a guidarlo. Penso che – dobbiamo essere vigili, però, perché spesso è politicamente opportuno dire semplicemente, beh, metteremo un limite e faremo il controllo degli affitti perché questo aiuterà i componenti.

Ma alla fine, lo sappiamo tutti — e ci sono molte analisi economiche su questo, sia a destra che a sinistra, think tank, tutti pensano che il controllo degli affitti soffochi l’offerta, il che alla fine crea il problema per la gente. La buona notizia per Camden è che siamo – nei mercati in cui ci troviamo, non abbiamo molti importanti obiettivi normativi su di noi. E penso che molti — anche se guardi alla Florida, per esempio, dove un paio di mercati hanno provato a mettere il controllo degli affitti, e stanno solo ricevendo massicci respingimenti sia dal punto di vista legale che da parte dello stato case. Quindi, dobbiamo essere vigili, ma non credo che corriamo il rischio che un governo massiccio ci faccia fare qualcosa.

Alessandro Goldfarb — Piper Sandler — Analista

Grazie.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Chandni Luthra con Goldman Sachs. Per favore prosegui.

Chandni Lutra — Goldman Sachs — Analista

CIAO. Grazie per aver risposto alla mia domanda. Il primo riguarda l’acquisizione di TRS. Quindi, con il senno di poi, mentre pensi ai diversi pezzi in movimento, in particolare riguardo alla spesa per interessi più elevata ora rispetto, sai, al momento della transazione, come penseresti qualitativamente a questo accordo ora e all’accrescimento netto che ne deriva , soprattutto se si considera la dinamica che ha anche aumentato la tua esposizione a mercati come Houston e DC

che, sai, come hai detto, sono le tue valutazioni B, B-ish, B-meno in una specie di, sai, l’intero mazzo?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Bene, penso che l’acquisizione sia ancora una grande acquisizione. A quel tempo, l’abbiamo finanziato con capitale proprio, principalmente capitale proprio. Avevamo 600 milioni di contanti e abbiamo completato una grossa transazione azionaria per pagarli. E così, alla fine, quando tu – quando penso a quel portafoglio, è stata un’acquisizione a rischio molto basso per noi, principalmente perché li abbiamo costruiti o acquistati.

Li abbiamo operati. Quindi, non c’era davvero alcun rischio di transizione o nessun rischio oh cavolo, perché non sapevi cosa stava succedendo con quelle proprietà poiché sapevamo chiaramente tutto quello che stava succedendo con quelle proprietà. E quindi, sai, dal punto di vista della diluizione dell’accrescimento, è stato accrescitivo nel 2022 ed è accrescitivo nel 2023. Sai, quando guardi il nostro — il cammino che Alex ha mostrato nel nostro — e ha fatto nel nostro comunicato stampa, l’aumento dei tassi di interesse più ampi è stato un freno per il nostro FFO non come risultato di quella transazione in sé.

Erano obbligazioni in arrivo che erano a tre e qualche cambiamento che dobbiamo finanziare a cinque e qualche cambiamento ora. Quindi, penso che sia stata un’ottima transazione per noi. Alla fine, avremmo dovuto liquidare quel portafoglio perché avevamo un periodo di tempo del 2026 in cui avremmo dovuto vendere le attività. E quindi, essere in grado di acquisire proprietà di altissima qualità con un rischio di transazione minimo è stato davvero interessante per noi.

Per quanto riguarda la questione del lungo termine, intendiamo — vogliamo ridurre la nostra esposizione a DC e Houston, e la transazione del fondo ha effettivamente aumentato la nostra esposizione a Houston è — eravamo disposti a ritardare un po ‘per essere in grado di acquisire quelle proprietà di qualità. Ma alla fine, cresceremo a modo nostro: cresciamo la nostra via d’uscita o facciamo disposizioni e acquisizioni in altri mercati per essere in grado di ridurre tali esposizioni. E davvero, si tratta di cercare di diventare più geograficamente diversificati in modo da poter avere meno volatilità nel nostro flusso di cassa.

Ed è una specie di dove il – uno dei motivi per cui non usciremmo dalla California in questo momento perché è un buon equilibrio e potrebbe anche essere un grande vantaggio nei prossimi due anni una volta usciti dal problema della pandemia. Quindi, sì, continueremo a concentrarci sull’essere più diversificati in tutto il paese e spostare le risorse in giro. Se pensi dal 2014 in poi, sai, fino al 2020 – all’incirca nel 2020, abbiamo venduto oltre $ 3 miliardi di proprietà e spostato il portafoglio in modo piuttosto drammatico durante quel periodo e cambiato la nostra impronta geografica. E continueremo a farlo.

Quindi, si spera, in questo ambiente in cui acquirenti e venditori si avvicinano, saremo in grado di eseguire alcune di quelle vendite e acquisizioni per spostarci per continuare a diversificare il nostro portafoglio.

Chandni Lutra — Goldman Sachs — Analista

Molto utile. Grazie per questo. E come follow-up, sai, mentre pensiamo all’occupazione nel 2023 e al calo di cui avete parlato voi ragazzi, quanto di ciò deriva da un’offerta più elevata rispetto a voi ragazzi che forse date la priorità ai prezzi rispetto all’occupazione? E poi, sai, mentre pensiamo alla California in questo mix lungo la linea, come hai detto, un paio di mix — mesi dopo, forse penseresti di cercare di riavere i tuoi immobili da inquilini che sono attualmente non paga. Come lo inseriresti in questo mix di, sai, come potrebbe svilupparsi l’occupazione?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sì. Quindi, stavamo modellando, sai, un’occupazione che è 95,4 più o meno per il 2023, che, sai, rispetto alla nostra media a lungo termine riguarda ciò che vorremmo gestire il portafoglio. In ogni caso, negli ultimi due anni siamo stati sicuramente più alti. Ma, sai, come ha descritto Ric, i driver della domanda che hanno fatto sì che ciò accadesse erano molto insoliti e probabilmente non è probabile che lo facciano – spero che non vedremo quel tipo di domanda guidata per questo motivo in qualsiasi momento nel prossimo futuro .

Quindi, penso che — usiamo un negozio di gestione delle entrate piuttosto rigoroso e le leve che puoi tirare sono — la leva principale è il prezzo per cercare di aggiustare la tua occupazione per mantenerla a metà del 95% — da metà a superiore-95%, giusto? Quindi, continueremo a prendere questi consigli da YieldStar. Pensiamo che gli input al modello siano entrambi sul – sai, guardando la nuova offerta, che sappiamo sarà un vento contrario, pensiamo di averlo adeguatamente tenuto in considerazione nelle nostre previsioni. Ma il – alla fine, è – si ridurrà alle condizioni sul campo in ogni singolo mercato, sai, come visto dal modello YieldStar in termini di dove il prezzo scende effettivamente. Quindi, in California, il – se noi – se lasciamo che la moratoria sugli sfratti alla fine di marzo scada, cosa che ancora una volta, pensiamo che sia probabile che accada, non – sai, questo di per sé non risolve il problema di riavere il tuo immobile.

Ancora Devo passare attraverso un procedimento legale per effettuare uno sfratto. E sfortunatamente, in California e in molti dei nostri altri mercati, anche quelli in cui hanno rinunciato da tempo alle moratorie sugli sfratti, stanno ancora lottando per recuperare il ritardo con il processo di sfratto legale. Quindi, siamo pronti a farlo. Siamo — sai, ci aspettiamo di essere i primi in fila per perseguire gli sfratti, ma sappiamo solo che ci sarà un po’ di tempo tra, OK, che abbiamo revocato la moratoria, ora puoi iniziare il processo, che, in alcuni casi possono richiedere da 30 a 90 giorni, a seconda della giurisdizione.

Quindi, sarà un – sai, penso che anche dopo il 31 marzo, sarà un po ‘una seccatura in termini di tempo per riavere indietro i nostri beni immobili. Il rovescio della medaglia è che pensiamo che una volta che il concerto sarà finito per i non — per gli scioperanti dell’affitto, che potrebbero scegliere di andarsene volontariamente prima che li sfrattiamo perché sanno che c’è — sai, il la fine è in vista. Ed è qualcosa che non hanno dovuto contemplare negli ultimi due anni.

Chandni Lutra — Goldman Sachs — Analista

Grazie per tutti quei dettagli.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Rich Anderson con SMBC. Per favore prosegui.

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

Ehi, grazie. Buongiorno là fuori. Grazie per essere stato con noi. Quindi, quando guido in giro per il paese, e, sai, sono curioso di sapere come si sta schiarendo il mercato per portarti dove sei con una crescita dei ricavi del 5, 1% rispetto allo scorso anno? Ovviamente, ci aspettiamo tutti una decelerazione, ma questi proprietari come te e gli altri sono un po’ lenti a giocare a causa dell’incertezza che ci aspetta, o stai assistendo a una sorta di cambiamento comportamentale con i residenti che sta causando, sai, il mercato da cancellare – la parola è compensazione? E poi tutto si riduce alla crescita del tasso di affitto del mercato, quello che presumi, sai, per quest’anno al 3%.

C’è una possibilità che abbiamo questo atterraggio morbido o nessuna recessione o come vuoi chiamarla? Quel numero di crescita dell’affitto di mercato potrebbe essere qualcosa di molto superiore al 3%?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Sicuro. Ecco perché abbiamo una gamma, giusto? Sai, penso – e cosa, il lato positivo della nostra guida potrebbe essere chiaramente l’occupazione. Voglio dire, se hai un atteggiamento molto positivo — e, sai, il numero di lavoro di oggi è stato, sai, strabiliante, ovviamente. E se tu – se la Fed può infilare l’ago e mantenere la crescita dell’occupazione e avere un, sai, un atterraggio morbido, che si tratti di un atterraggio, e fai andare avanti il ​​consumatore, allora sì, penso che il nostro – hai due parti di rialzo in quella guida.

Uno sarebbe il tasso, giusto, il 3%. L’altro sarebbe probabilmente battere i nostri numeri di occupazione. E il numero di occupazione è probabilmente quello che è – sai, quando ci pensi – quando penso a quei numeri, il guadagno è il guadagno. Il 3%, questo è ciò che la maggior parte degli esperti di mercato sta mettendo là fuori.

E poi l’occupazione è dove potremmo essere di più – potrebbe essere troppo prudente dato un risultato che hai appena – che ho appena descritto. E così, ci sono due posti in cui potresti battere, e quelli sono davvero i due.

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

Quindi, immagino che la domanda sia dove: questo è proattivo da parte tua o stai vedendo cambiamenti comportamentali dai tuoi residenti che ti stanno portando dove sei ora? MAA ha detto che non stanno vedendo cambiamenti comportamentali con i loro residenti, che sono davvero più concentrati sulla macro ed è questo che sta guidando dove stanno atterrando in questo momento. È un tema coerente per voi ragazzi?

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Direi che, sai, sulla base dei numeri che ho detto prima, sai, dove hai avuto un assorbimento negativo nel quarto trimestre di 181.000 unità in America, questo è il comportamento dei consumatori. Quelle sono persone che stanno a casa per Natale. Quelle sono persone che sono state pagate con tutti i tipi di denaro di stimolo, hanno avuto contanti in uscita a causa di risparmi forzati, e hanno deciso di uscire e affittare un appartamento, e poi hanno speso quei soldi, e ora stanno andando cosa devo fare Fare? Forse l’economia è incerta, e tornerò a vivere con mamma e papà e — o raddoppierò e cercherò di risparmiare di nuovo. E penso che il comportamento dei consumatori sia chiaro che è successo.

E, sai, siamo passati da, come ho detto, 600.000 assorbimenti netti positivi nel 2021. Erano 50.000 nel 2022. I 50.000, a pensarci bene, erano tutti nella prima metà dell’anno. E se guardi – l’assorbimento positivo è stato tutto nella prima metà.

Nel secondo quarto inizi ad avere una specie di piatto. Terzo trimestre, ne hai alcuni negativi. E poi il quarto trimestre, hai avuto un grande negativo. E quindi, direi che è un problema di comportamento del consumatore definito che è là fuori, e non penso che tu possa ignorarlo.

La nostra opinione – ed è per questo che siamo usciti con un calo dell’occupazione e una moderazione dell’affitto. Ed è solo — e si basa anche su un’economia meno robusta nel 2023.

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

E, Rich, dal punto di vista del comportamento dei consumatori, sai, noi – una delle statistiche che abbiamo fornito nelle nostre osservazioni preparate è stata che le persone si trasferiscono per acquistare case, che è stato di circa il 13,8% per tutto l’anno scorso. Solo per darti un aggiornamento su quel numero, nel mese di gennaio, quel numero è sceso a 10 – poco più del 10% di traslochi per l’acquisto di case. E la mia ipotesi è che scenda al di sotto – cada a una cifra entro il prossimo trimestre, e abbiamo visto solo una cifra su quella statistica per forse due trimestri consecutivi durante la grande crisi finanziaria. E così, voglio dire, stiamo arrivando in un territorio piuttosto inesplorato in termini di convenienza degli alloggi e la volontà e la capacità delle persone di uscire dagli appartamenti per comprare case.

E non penso che sia – sai, penso che siamo all’inizio di quel ciclo.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

È chiaramente positivo da quel lato, ovviamente. Ma vai avanti, Rich.

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

Sì, mi dispiace.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Va bene.

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

Sono ansioso di arrivare alla chiamata qui una domanda veloce per Alex. Se sto facendo i numeri giusti, la tua esposizione al debito a tasso variabile è passata dal 6% nell’ultimo trimestre al 15%. So che, sai, hai dovuto trattare i 550 milioni di debito garantito. È un numero, il 15%, che dovremmo aspettarci per l’intero anno o ti aspetti qualcosa per, sai, forse ridimensionare correttamente il tuo algoritmo di esposizione al debito nei prossimi mesi e trimestri? Grazie.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

SÌ. Sì, assolutamente. Quindi, nella nostra guida, non presumiamo alcuna transazione di capitale. Ovviamente, stiamo osservando attentamente il mercato.

Sai, i tassi sono scesi fino a stamattina e gli spread si sono ridotti. Quindi, lo stiamo osservando da vicino. Se ne avremo l’opportunità, elimineremo parte di questo debito a tasso variabile con debito a tasso fisso. Ma in questo momento, stiamo operando in base alla tesi che i tassi di interesse scenderanno nel corso dell’anno.

E sulla base di ciò, probabilmente ha senso spingere i tassi di fissaggio il più a lungo possibile. Quindi, questo è ciò che è inserito nel nostro modello. Come ho detto, però, saremo opportunisti. E se vediamo un’opzione, la prenderemo.

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

OK. Abbastanza giusto. Grazie. Grazie a tutti.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Wes Golladay con Baird. Per favore prosegui.

Wes Golladay — Robert W. Baird and Company — Analista

Ciao a tutti e grazie per il tempo. Voglio solo dare seguito a quest’ultima domanda, se ho capito bene. Quindi, sembra che tu possa prendere in prestito oggi circa il 4,5% e avere un risparmio di interessi dell’1% su quel debito a tasso variabile. Avresti una penale per ripagarlo? E immagino che sarebbe solo un vantaggio per la guida se dovessi toglierlo oggi.

Ma sembra che tu voglia solo essere un po’ più aggressivo a questo punto e penso che tu sia un po’ più basso del 4.5 che ho appena citato.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, e ti dirò, voglio dire, solo questa settimana gli spread sono arrivati ​​a circa 30 punti base. E quindi, se me lo avessi chiesto lunedì, ti avrei detto che il numero era 4.8. Erano le 4.5 di stamattina. E quindi, ovviamente, sta andando nella giusta direzione.

Ma vogliamo vedere se noi – vogliamo vedere dove continuano i tassi e se possiamo migliorare o meno. Sul debito a tasso variabile dissociato dall’operazione del fondo, il debito che abbiamo ipotizzato, c’è una penalità dell’1%. Ovviamente, l’1% non è poi così tanto. E certamente, questo può andare abbastanza facilmente con la matematica.

Quando guardiamo cosa c’è sulla nostra linea e cosa c’è sul nostro prestito a termine, non ci sono penalità. Quindi, questo ci dà davvero un’enorme flessibilità. E se questo – se il mercato non garantito continua a migliorare, sai, ci sono dei potenziali vantaggi lì.

Wes Golladay — Robert W. Baird and Company — Analista

OK. E poi tornando a Houston, penso che tu abbia citato una fornitura di 15.000. È che – gran parte di quella fornitura ha un impatto diretto sul tuo portafoglio? E poi, se dovessi guardare al prossimo anno, ti aspetteresti che l’offerta sia paragonabile al rialzo o al ribasso?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Quindi, in realtà, la maggior parte delle cose che si stanno costruendo a Houston in questo momento non sono direttamente confrontabili con il nostro portafoglio. In parte lo è. Ovviamente, le attività del centro e le attività del centro città, c’è stata una quantità ragionevole di costruzioni in entrambi questi sottomercati. Ma il nostro portafoglio a Houston tende alla periferia e in realtà non c’è stata molta nuova offerta di edifici nei mercati suburbani di Houston.

È appena iniziato forse un anno e mezzo fa. E ora ha rallentato notevolmente in termini di nuovi inizi. Quindi, penso che siamo – come con la maggior parte di questi mercati, sai, quando vedi un numero di titolo spaventoso sui completamenti, un buon esempio sarebbe Austin. Ci sono 20.000 appartamenti che dovrebbero essere completati ad Austin quest’anno.

E il tipo di numero del titolo, è solo — in un certo senso — sai, devi prendere una doppia interpretazione perché quando vedi un 20.000 inizia in un mercato come Austin, ma quando passi davvero attraverso la geografia di dove il nostro portfolio è, una quantità così grande di ciò si trova dentro o intorno al centro della città, e abbiamo letteralmente una comunità che è influenzata da tutto ciò. Quindi, se – sai, se il nostro portafoglio fosse fortemente orientato al centro, a Houston o ad Austin, sarebbe una preoccupazione molto maggiore di quello che – di quello che penso che sarà effettivamente. Ovviamente, tutta l’offerta in un mercato è importante, ma è come lanciare sassi in uno stagno, sai, ai margini. Se non è vicino a te, alza un po’ il livello dell’acqua, ma non è un grosso problema a meno che non si trovi nel particolare mercato secondario in cui si trovano le tue risorse.

Wes Golladay — Robert W. Baird and Company — Analista

Fatto. E solo per dare seguito a questo, sarebbe stato – pensi che acceleri il prossimo anno o sia paragonabile o in calo nella prima visione su questo?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sì. Su – per l’inizio di Houston – o scusatemi, completamenti, l’anno prossimo, ce l’abbiamo a 19.000 completamenti di appartamenti. E sembra giusto.

Wes Golladay — Robert W. Baird and Company — Analista

OK. Grande. OK. Grazie per il tempo, tutti.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Sicuro.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Joshua Dennerlein con Bank of America. Per favore prosegui.

Giosuè Dennerlein — Bank of America Merrill Lynch — Analista

Sì. Grazie a tutti. Volevo solo toccare la base: apprezzo la build dal 2022 al 2023 FFO nel punto medio. Volevo solo toccare l’ammortamento dei contratti di locazione netti inferiori a quelli di mercato dall’acquisizione del fondo.

È qualcosa che dobbiamo considerare nel 2023 o è completamente fuori ora che abbiamo girato il 2022? Sto solo cercando di avere un’idea di come dovremmo modellare questo andando avanti.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, è completamente fuori. Non c’è assolutamente nulla nel 2023. Quindi, la varianza che stai guardando è di $ 0,07 che abbiamo riconosciuto nel 2022 rispetto a zero nel 2023.

Giosuè Dennerlein — Bank of America Merrill Lynch — Analista

OK. Lo apprezzo, Alex. E poi magari una toccante base sui mercati. Phoenix sembra che sia una specie di – da alcuni dei miei schermi, sembra che forse sia un mercato che si sta indebolendo.

È interessante vedere che la tua occupazione è aumentata in sequenza. Se in un certo senso fornisci più colore su ciò che stai vedendo sul campo e su come forse è posizionato il tuo portafoglio rispetto forse a qualche nuova offerta e quel tipo di te —

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Sì, abbiamo – abbiamo completamenti a Phoenix per il 2023 di 15.000 appartamenti. La crescita dell’occupazione a Phoenix il prossimo anno è di circa 26.000 posti di lavoro. Quindi, questo è un po ‘fuori equilibrio in termini di crescita dell’occupazione rispetto alle nuove consegne, anche se le nuove consegne sono in realtà – in realtà sono scese in modo sostanziale da dove erano nell’anno precedente. Quindi, penso che Phoenix sia – lo abbiamo elencato come un mercato A-minus nella moderazione.

Quindi, penso che sia il nostro – mi scusi, A-meno e stabile. Quindi, sembra giusto per l’ambiente operativo generale di Phoenix.

Giosuè Dennerlein — Bank of America Merrill Lynch — Analista

OK. Apprezzalo.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da John Kim con BMO Capital Markets. Per favore prosegui.

Giovanni Kim — BMO Capital Markets — Analista

Grazie. Sulla tua guida alle entrate dello stesso negozio quest’anno, apprezzo la ripartizione. Ma una componente che sembra mancare è la crescita del tasso di rinnovo, soprattutto da quando il tasso di rinnovo rispetto al nuovo contratto di locazione si è ampliato nel quarto trimestre e, ancora di più, a gennaio. Quindi, immagino che la mia domanda sia: qual è un buon tasso di esecuzione per quel rinnovo rispetto al nuovo spread del contratto di locazione e come viene preso in considerazione nella tua guida quest’anno?

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, assolutamente. Quindi, per l’intero anno, abbiamo rinnovi in ​​aumento di circa il 4,9% e nuove locazioni in aumento del 2%. Quando lo mescoli, arrivi a circa il 3,5%. E quel 3,5% raccoglie l’affitto di mercato più circa un terzo della perdita da locazione che abbiamo detto che avremmo catturato.

Quindi, se pensi al tipo di componente di rinnovo che stai affrontando, quel componente di rinnovo è ciò che troverai ed è catturato in quella perdita da affittare. Quindi, questo è quello che stiamo dicendo, è che otterremo – ne otterremo circa un terzo in base ai tempi e quindi in base alle strategie di leasing.

Giovanni Kim — BMO Capital Markets — Analista

Quindi, quando dici una crescita del canone di mercato del 3%, ciò non riflette il tasso di crescita del nuovo leasing del 2%, o questi due si legano insieme?

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì, quindi la tariffa di noleggio di mercato sarà la tariffa di noleggio che ci aspettiamo il 31 dicembre del ’23 rispetto al 31 dicembre del ’22, giusto? Quindi, raccoglierai quel componente. E poi i rinnovi, se i rinnovi stanno arrivando sul mercato, questo è effettivamente ciò che stai raccogliendo nella perdita da affittare. E poi i nuovi contratti di locazione, se le persone se ne vanno e tu le stai riempiendo, anche questo viene raccolto nella perdita da affittare.

Giovanni Kim — BMO Capital Markets — Analista

OK. Lo apprezzo. Grazie.

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Assolutamente.

Operatore

La nostra prossima domanda viene da Robyn Luu con Green Street. Per favore prosegui.

Robyn Lu — Consulenti di Green Street — Analista

Buongiorno. Alex, ho notato che i mercati del Texas e della Florida hanno registrato una crescita delle spese a due cifre in questo trimestre. Stai registrando una crescita delle spese simile per tutto il 2023 per questi mercati?

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Sì. Quindi, quando lo vedi, molto di ciò è dovuto ai tempi dei rimborsi delle tasse sulla proprietà e al modo in cui scorre attraverso il sistema. E quindi, no, non mi aspetto che sia una sorta di elemento di tipo run rate.

Robyn Lu — Consulenti di Green Street — Analista

Voglio dire, le tasse sulla proprietà dovrebbero essere abbastanza alte. So che hai indicato circa [Inaudible] per il portafoglio di quest’anno. Ma il Texas e la Florida probabilmente sembrano un po’ più alti. Quindi, se non a doppia cifra, vedi lo stato da stampare, sai, nell’intervallo alto a una cifra?

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

No. Sai, se pensi agli stati che ho chiamato specificamente per avere tasse sulla proprietà più alte, hai la Florida. Ma il Texas non era uno di loro. Quindi, hai la Florida, hai la Georgia e hai il Colorado.

E quelli sono i mercati che prevediamo con maggiori spese fiscali sulla proprietà. E quindi, ecco dove – sai, se stiamo facendo una media del 5,5% e le tasse sulla proprietà costituiscono un terzo delle nostre spese totali, quei mercati che avranno la maggiore crescita delle tasse sulla proprietà avranno la maggiore crescita delle spese . Quindi, sì, me lo sarei aspettato ancora una volta, ho detto, in Florida e poi in Georgia e Colorado.

Robyn Lu — Consulenti di Green Street — Analista

È chiaro. E poi voglio parlare del mercato DC. Com’è il traffico e le tendenze della porta d’ingresso a Washington

rispetto alla media del portafoglio? E vedi segni di persone che cercano di migrare in periferia o addirittura fuori dallo stato?

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Quindi, abbiamo sicuramente assistito a una migrazione dalla DC, in particolare la DC vera e propria rispetto a DC Metro. Non è niente di simile a quello che abbiamo visto da New York o dalla California.

Ma direi ai margini, sì, arriviamo, sai, in termini di persone che si presentano ad Atlanta per scopi di trasferimento, sai, è certamente tra i primi tre o quattro, sai, dalle destinazioni. Quindi, penso, ancora una volta, più DC corretta rispetto alle aree suburbane. E molto di questo è solo guidato dai datori di lavoro e dal lavoro in cui ti trovi.

Il tuo ufficio si trova a Washington vero e proprio. Le persone sono state molto riluttanti a tornare nei loro uffici perché gli è stato permesso di lavorare praticamente da qualsiasi luogo. E se puoi lavorare ovunque, DC

corretto probabilmente non è tra i tuoi primi 10 posti da cui lavorare se hai una flessibilità completa. Quindi, sì, penso che sia – abbiamo tre risorse in DC, e sicuramente ne abbiamo viste di più da quelle tre risorse rispetto a quelle che avevamo visto prima di COVID, di sicuro.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Ma rispetto a Los Angeles, ad esempio, Washington, DC ha un’immigrazione netta positiva nei prossimi tre anni rispetto a 350.000 emigrati. Quindi, non è così – non hai la porta sul retro aperta così grande come in DC rispetto a qualsiasi altro mercato della California.

Operatore

Questo conclude la nostra sessione di domande e risposte. Vorrei rimandare la conferenza a Ric Campo per eventuali osservazioni conclusive.

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Grazie. Apprezziamo che tutti voi siate alla chiamata oggi. E se hai altre domande, noi ci siamo. Quindi, chiamaci e saremo felici di darti maggiori dettagli.

Grazie.

Operatore

[Operator signoff]

Durata: 0 minuti

Partecipanti alla chiamata:

Kim Callhan

Ric Campo — Presidente e Amministratore Delegato

Keith Oden — Presidente Esecutivo e Presidente

Alex Jessett — Capo dell’ufficio finanziario

Steve Sakwa — Evercore ISI — Analista

Nick Giuseppe — Citi — Analista

Austin Würschmidt — KeyBanc Capital Markets — Analista

Michele Goldsmith — UBS — Analista

Haendel St Juste — Mizuho Securities — Analista

Alessandro Goldfarb — Piper Sandler — Analista

Chandni Lutra — Goldman Sachs — Analista

Rich Anderson — SMBC Nikko Securities — Analista

Wes Golladay — Robert W. Baird and Company — Analista

Giosuè Dennerlein — Bank of America Merrill Lynch — Analista

Giovanni Kim — BMO Capital Markets — Analista

Robyn Lu — Consulenti di Green Street — Analista

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