La recente Guida all’acquisto della casa 2024 dell’Agenzia delle Entrate aggiorna le norme sulla tassazione delle compravendite immobiliari, con un focus particolare sugli immobili “prima casa” e tra gli aspetti cruciali per chi intende acquistare una casa, c’è la comprensione del contratto preliminare, comunemente noto come compromesso.
Cos’è il contratto preliminare e perché si stipula
Il contratto preliminare o compromesso, è un accordo tra il venditore e l’acquirente che li impegna a firmare un successivo contratto definitivo di compravendita. Questo tipo di contratto è spesso utilizzato quando la vendita immediata non è possibile, ad esempio se l’acquirente è in attesa di un mutuo o il venditore sta aspettando la consegna di una nuova abitazione ed è fondamentale che il preliminare sia redatto in forma scritta, sia come scrittura privata, scrittura privata autenticata, o atto pubblico, e registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Tassazione e registrazione del preliminare
Per la registrazione del contratto preliminare sono previste specifiche imposte:
- Imposta di registro: 200 euro fissi.
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o ogni 100 righe, o 155 euro se il contratto è redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Se il preliminare include un pagamento, si applicano ulteriori imposte proporzionali:
- Caparra confirmatoria: 0,50% dell’importo.
- Acconto sul prezzo: 3% dell’importo.
Tali pagamenti saranno detratti dall’imposta di registro dovuta al momento della registrazione del contratto definitivo e se l’importo versato per caparra e acconti supera l’imposta dovuta, è possibile richiedere un rimborso entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo.
Differenza tra acconto e caparra confirmatoria
La distinzione tra acconto e caparra confirmatoria è essenziale per il trattamento fiscale:
- Acconto: Anticipazione del prezzo, soggetta a fatturazione con IVA e imposta di registro fissa di 200 euro.
- Caparra confirmatoria: Non soggetta a IVA, ma soggetta all’imposta di registro proporzionale dello 0,50%.
Protezione del compratore: la trascrizione del preliminare
Per evitare rischi legati alla vendita dell’immobile a terzi o alla costituzione di diritti reali da parte del venditore, è consigliabile la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Questo richiede l’intervento di un notaio e comporta ulteriori costi:
- Imposta ipotecaria: 200 euro.
- Tasse ipotecarie: 35 euro.
I mediatori immobiliari devono registrare i contratti preliminari stipulati attraverso la loro intermediazione e wuesto obbligo si estende ai contratti preliminari e all’accettazione delle proposte che portano alla conclusione di un preliminare.
