domenica 01 novembre 2020

Coronavirus USA: la potenziale ondata di insolvenze sui mutui potrebbe far fallire il sistema di pagamento

File di case a Las Vegas.

Jacob Kepler | Bloomberg | Getty Images

La scorsa settimana il regolatore per i mutui i giganti Fannie Mae e Freddie Mac hanno annunciato un programma di tolleranza per i mutuatari che non sono in grado di pagare i loro prestiti a causa degli effetti del coronavirus.

Il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, che include l’FHA programma di prestito, ha annunciato lo stesso. Questo è un enorme sollievo per i mutuatari, che ora possono ritardare i pagamenti senza penalità. Sfortunatamente c’è un intoppo.

I gestori di mutui, le società che raccolgono pagamenti mensili, sono tenuti a trasferire tali pagamenti agli investitori che possiedono tali prestiti in titoli garantiti da ipoteca anche se i mutuatari non lo fanno pagare. I gestori devono anche pagare gli assicuratori e le autorità fiscali.

In circostanze normali, i gestori hanno le riserve di cassa per farlo se solo pochi mutuatari non pagano, ma l’industria è ora guardando un’ondata potenzialmente senza precedenti di pagamenti ipotecari persi.

“Nessuno ha predetto la domanda che ciò avrebbe posto sui servicers, quindi hanno è necessaria la capacità di disporre della liquidità per farlo accadere e, se non esiste un qualche tipo di capacità attraverso una struttura di liquidità, i servicers non saranno in grado di adempiere ai propri obblighi nei confronti degli investitori e l’intero processo si guasterà “, ha affermato. Bob Broeksmit, CEO della Mortgage Bankers Association.

“Il rischio per il settore dei servizi è che le richieste di avanzamento di questi pagamenti agli investitori supereranno la loro capacità di cassa per farlo, “ha aggiunto.

L’MBA ha inviato una lettera in ritardo domenica al presidente della Federal Reserve Jerome Powell e al segretario al Tesoro Steven Mnuchin, chiedendo denaro per sostenere il mutuo e servicers.

“Mentre un gestore di mutui potrebbe avere una certa flessibilità aggiuntiva per i prestiti detenuti nel suo bilancio, è necessario anticipare i prestiti che sostengono Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae MBS – che costituisce oltre il 60% del mercato dei mutui “, ha scritto Broeksmit nella lettera.

” Diffuso, nazionale la tolleranza del mutuatario ai livelli proposti in risposta all’epidemia di COVID – 19, tuttavia, si estende ben al di là di qualsiasi obbligo di anticipo del servizio precedentemente previsto, ed è al di là della capacità del solo il settore privato per sostenere “, ha scritto.

L’MBA stima che se circa un quarto di tutti i mutuatari chiedano e ricevano una tolleranza del prestito per sei mesi o più, le richieste ai servitori potrebbero supera $ 75 miliardi e potrebbe salire ben al di sopra di $ 100 miliardi. Ciò potrebbe facilmente far fallire il sistema di finanziamento ipotecario.

La maggior parte dei mutui è garantita da Fannie Mae e Freddie Mac, oppure è assicurata dal governo attraverso l’FHA. Mentre i gestori dei mutui devono prima pagare il conto agli investitori, Fannie, Freddie e Ginnie Mae, che cartolarizzano i prestiti FHA, alla fine sarebbero rimasti all’erta.

“A questo punto con Fannie e Freddie, per le insolvenze che ci aspettiamo di vedere se questo è un evento a breve termine, diciamo dalle sei alle otto settimane, crediamo che Fannie, Freddie e i servicers siano equipaggiati finanziariamente per riuscire a superare questo momento “, Mark La Calabria, direttore del FHFA, che sovrintende a Fannie Mae e Freddie Mac, ha dichiarato in un’intervista giovedì. “Se questo va oltre, allora potremmo dover cercare assistenza pubblica dal Congresso, dalla Fed.”

Mentre i servizi ipotecari erano sotto pressione durante la crisi dei mutui subprime, e molti fallirono, le perdite vennero per un periodo di tempo molto più lungo. L’effetto di COVID – 19 sarà rapido sui mutuatari. Con milioni di persone che perdono lavoro e reddito, il numero di insolvenze nei mutui aumenterà probabilmente ad aprile e peggiorerà a maggio.

Il governo federale sta lavorando a un piano per inviare denaro ai consumatori, ma spetta ai consumatori il modo in cui lo spendono. È più probabile che una famiglia utilizzi i soldi per il cibo e altre necessità fisiche rispetto al pagamento mensile del mutuo, specialmente quando viene offerto loro un piano di pagamento ritardato.

Articolo originale di CNBC