Nel recente caso esaminato dal Tribunale di Teramo, si è posta in evidenza la delicatezza delle decisioni prese dalle assemblee condominiali in merito agli interventi edilizi, soprattutto quando questi sono soggetti a detrazioni come il Superbonus.
Il tribunale ha infatti stabilito che, sebbene la legge permetta una semplificazione dei processi decisionali per approvare lavori beneficiari di agevolazioni fiscali, questi non possono prescindere dalle regole fondamentali del consenso condominiale.
La sentenza
La sentenza numero 311 del 19 marzo 2024 ha dichiarato nulle per “difetto di attribuzione” le delibere di un condominio che approvava lavori di efficientamento energetico senza il consenso esplicito di tutti i condòmini, in particolare di quelli che avrebbero visto intervenire direttamente sui loro appartamenti. Questo perché, secondo l’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea ha il potere di decidere esclusivamente per le parti comuni del condominio e non può estendere la sua autorità alle proprietà esclusive senza un accordo unanime.
Tutto dipende dai lavori
La sentenza del Tribunale di Teramo non è un caso isolato, e riflette una questione più ampia riguardo la validità delle delibere condominiali che interessano i lavori incentivati dal Superbonus. La legge prevede che tali decisioni debbano essere approvate con una maggioranza semplificata, ma il tribunale ha ricordato che la normativa deve essere interpretata in equilibrio con le disposizioni del Codice Civile.
Alcuni tribunali hanno adottato posizioni diverse a seconda della natura degli interventi. Per esempio, il Tribunale di Busto Arsizio e quello di Roma hanno annullato le delibere relative all’installazione di cappotti termici esterni quando non tutti i condòmini erano d’accordo sulle modifiche alle parti private, come i balconi. Al contrario, il Tribunale di Milano ha considerato che la minima riduzione della superficie calpestabile dei balconi fosse un sacrificio accettabile a fronte del beneficio maggiore dell’efficientamento energetico.
