Nonostante l’aumento dei tassi di interesse in Europa e negli Stati Uniti, il mercato degli immobili di lusso, in particolare quelli destinati alla vendita al dettaglio, continua a mostrare una notevole resilienza.
Un report del Wall Street Journal sottolinea come il valore delle transazioni immobiliari nelle strade più costose del mondo rimanga alto, con la domanda che non sembra risentire dei costi crescenti del denaro e un esempio emblematico è la recente acquisizione da parte della Compagnie Financière Richemont, proprietaria di Cartier, di una proprietà in Bond Street a Londra con un rendimento d’affitto del 2,2%, ben al di sopra degli attuali tassi della Banca d’Inghilterra.
Come avviene per le obbligazioni, un rendimento d’affitto più basso indica un prezzo di acquisto più alto. La maggior parte degli investitori oggi non acquisterebbe immobili con rendimenti inferiori al costo del debito, ma le proprietà di lusso fanno eccezione. Ad esempio, il mese scorso Blackstone ha venduto un negozio in Via Montenapoleone a Milano a Kering, proprietario di Gucci, per 1,3 miliardi di euro, con un rendimento da locazione del 2,5%. Nonostante i costi elevati di affitto, i prezzi degli immobili di lusso rimangono alti, sostenuti dalla domanda costante.
Offerta limitata e domanda elevata
Le proprietà commerciali di lusso sono rare, e questo ne aumenta il valore. A Londra, Bond Street conta circa 150 immobili, ma solo due terzi sono considerati sufficientemente eleganti per ospitare flagship store di marchi di lusso. La Fifth Avenue di New York presenta una situazione ancora più limitata, con solo quattro o cinque isolati ritenuti adatti. Rodeo Drive a Los Angeles, con meno di 50 edifici singoli, vede una competizione accesa per lo spazio disponibile.
I Flagship Store come strumento di marketing
I marchi di lusso utilizzano i loro flagship store non solo come punti vendita, ma come potenti strumenti di marketing e l’importanza delle sedi fisiche è aumentata con l’espansione dell’e-commerce. Ad esempio, Christian Dior ha aperto ristoranti e minimusei nelle sue boutique per offrire esperienze uniche agli acquirenti, impossibili da replicare online.
Un’analisi di Bernstein citata dal Wall Street Journal rivela che i marchi di lusso hanno speso oltre 9 miliardi di dollari per l’acquisto di boutique dall’inizio del 2023. La loro presenza nelle principali vie dello shopping è cresciuta significativamente: a Bond Street, la quota di proprietà posseduta da marchi di lusso è passata dal 15% del 2009 al 30% attuale.
La maggior parte delle proprietà di lusso è ancora nelle mani di fondi sovrani o famiglie aristocratiche. Tuttavia, i prezzi elevati offerti dai marchi di lusso stanno convincendo sempre più proprietari a vendere. A Hong Kong e New York, ad esempio, si registrano numerose transazioni a rendimenti da affitto molto bassi. Wharton Properties ha venduto due edifici sulla Fifth Avenue a Kering e Prada con rendimenti del 2%, dimostrando l’attrattiva del mercato immobiliare di lusso nonostante l’aumento dei tassi di interesse.
