sabato 25 settembre 2021

Nuda proprietà e Superbonus 110%

Cosa fare se si è proprietari di una nuda proprietà e il proprietario di casa si oppone al Superbonus 110%? Ecco alcune risposte alle vostre domande

Il proprietario della nuda proprietà è fra i soggetti ammessi al Superbonus 110%. Così come l’agevolazione può essere utilizzata, eventualmente, anche dall’usufruttuario. La discriminante è rappresentata dal soggetto che paga le spese: quindi, se gli interventi vengono effettuati dal proprietario quest’ultimo applicherà l’agevolazione fiscale, se a pagare i lavori è l’utilizzatore dell’immobile sarà lui ad applicare la detrazione.bLa circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/2020 descrive nel dettaglio i beneficiari del Superbonus 110, includendovi chi possiede l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie). Quanto al consenso dell’utilizzatore, non mi pare che in questo caso sia necessario. La norma prevede esplicitamente che serva nel caso in cui i lavori vengano effettuati dall’inquilino, mentre non si cita il consenso necessario per la nuda proprietà.

Non c’è un vincolo normativo che impedisce l’operazione Superbonus 110% per colui che ha la nuda proprietà dell’immobile. Potrebbero invece esserci regole sugli interventi programmati (non sull’utilizzo dell’agevolazione fiscale, ma sulla possibilità di effettuare lavori nell’appartamento) nel contratto di nuda proprietà.

Alcuni chiarimenti:

Con la legge 178/2020, in particolare con il comma 66, dell’art. 1, il legislatore è intervenuto modificando, tra l’altro, la lettera a) del comma 9 del citato art. 119 che fissa il perimetro di applicazione in relazione ai soggetti destinatari della detrazione del 110% prevedendo che quest’ultima sia ottenibile dai condomini e, in assimilazione, anche alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi eseguiti su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

La prima conseguenza, quindi, è che se vi è anche un unico proprietario, nudo proprietario per alcune unità, se l’edificio si compone di unità abitative fino a quattro unità, non sussiste alcun problema per la fruibilità del 110%, per effetto della novellata lettera a) del comma 9 citato e nella considerazione che l’usufruttuario, senza alcun dubbio, è un soggetto che può sostenere le spese per gli interventi (trainanti e trainati), come indicato anche dalla stessa Agenzia delle entrate (guida al Superbonus, circ. 24/E/2020 § 1.2 e circ. 30/E/2020 risposta 2.1.3); in tal caso si deve ritenere superata, almeno in parte, la lettura fornita con un recente documento di prassi (risoluzione 78/E/2020).