giovedì 26 maggio 2022

Perché Warren Buffett non acquista immobili? La risposta sarà di aiuto anche agli investitori

La strategia di investimento a lungo termine dell’oracolo di Omaha Warren Buffett si è rivelata vincente, è un dato di fatto.

La sua creatura Berkshire Hathaway (NYSE: BRK-A) ha sovraperformato l’S&P 500 in termini di rendimenti totali di circa l’84% negli ultimi 20 anni. E sicuramente ciò che ha reso Warren Buffett uno degli investitori più acclamati nella storia è l’impegno e la costanza nelle sue strategie.

Mentre diverse nuove tecniche e algoritmi di investimento sono andati e venuti nel corso degli anni, Buffett ha mantenuto la sua strategia abbastanza semplice di selezionare società solide e concentrarsi sulla crescita a lungo termine, ignorando in qualche modo il “rumore” che costringe la maggior parte degli investitori a reinventarsi.

Perché Warren Buffett non investe nel settore Real Estate acquistando immobili?

Può sembrare strano che una persona con una visione così a lungo termine non abbia alcun interesse ad investire nel settore immobiliare.  E tra l’altro, paradossalmente,  il presidente di Berkshire Hathaway Charlie Munger ha costruito la sua fortuna proprio investendo in questo settore.

In realtà Buffett non è proprio contrario a investire nel settore immobiliare. Negli anni, infatti, ha investito in diversi fondi di investimento immobiliare (REIT).

C’è una differenza sostanziale tra “acquistare” immobili e “investire” nel settore immobiliare.

L’acquisto e la gestione di immobili è più un business che un investimento e Buffett sa che il suo tempo è meglio speso nella scelta delle società in cui investire piuttosto che nella gestione di un’attività immobiliare.

Il settore immobiliare è un affare difficile. Per la maggior parte delle persone, è necessario ridimensionare l’attività per comprendere diverse proprietà al fine di creare un’enorme ricchezza. Molti investitori individuali entrano nel settore immobiliare con l’idea che sarà un investimento passivo e la maggior parte di questi individui alla fine esce dalle proprietà una volta che si rende conto in cosa sono effettivamente finiti.

Investire nel settore immobiliare è un’altra storia. Gli investimenti immobiliari passivi consentono agli investitori di raccogliere i frutti di questa classe di attività redditizia senza assumersi le responsabilità di gestione.

L’indice FTSE Nareit All Equity REITs ha sovraperformato l’S&P 500 in termini di rendimenti totali durante 13 degli ultimi 20 anni, producendo un rendimento totale annuo medio del 13,1% rispetto all’11,1% dell’S&P 500.

Molti investitori che si sono rivolti ai mercati privati ​​per investimenti immobiliari passivi hanno ottenuto in media rendimenti ancora maggiori. Ad esempio, la piattaforma di crowdfunding immobiliare RealtyMogul ha prodotto un tasso di rendimento interno medio (IRR) del 17,2% per gli investitori sulle sue operazioni completamente realizzate sin dall’inizio.

Gli investitori passivi hanno opzioni per acquistare quote di prestiti immobiliari a breve termine, effettuare investimenti azionari in proprietà multifamiliari con flusso di cassa, aiutare a finanziare sviluppi su larga scala o semplicemente investire in un fondo gestito. Anche se il potenziale profitto potrebbe non essere alto come l’acquisto o lo sviluppo di immobili, la probabilità di successo a lungo termine è molto più alta per la maggior parte degli investitori.

I rendimenti realizzati attraverso il possesso di immobili sono il risultato diretto del tempo, dell’energia e del denaro che ne derivano. Sebbene quell’attività sia stata la fonte di molte grandi fortune nel corso degli anni, semplicemente non è un’attività che ha senso per la maggior parte delle persone.