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Investimenti

Come abbassare la rata del mutuo: alcune possibilità di estinzione e surroga

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Il mutuo ipotecario è un prestito a medio termine con rate calcolate sulla base dei tassi di interesse applicabili, che però oggi sono in costante aumento a causa della politica monetaria della BCE. Chi accende un mutuo oggi paga in media il 20% in più rispetto a un anno fa. Peggio ancora per chi ha mutui variabili, la cui rata mensile aumenta sensibilmente di mese in mese, arrivando ormai al valore di una rata di mutuo fissa.

L’ultimo aumento del valore del denaro, adottato dalla BCE a fine dicembre, in particolare, finirà per incidere indirettamente sulla rata mensile del mutuo da gennaio 2023, ma questo vale solo per pochi beneficiari. Pertanto, visto l’aumento della rata da pagare, la soluzione potrebbe essere valutare la surroga o, per chi è rimasto senza un piano di ammortamento, anche estinguere anticipatamente il mutuo. Proviamo a capire come funziona questa alternativa alla “rata onerosa” e in quali casi conviene davvero.

Delos Gioielli
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Estinzione anticipata mutuo: come funziona

L’estinzione anticipata di un mutuo ipotecario è un’opzione prevista in tutti i casi per determinarne i termini e le condizioni. Si tratta di un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca il saldo del capitale prima della naturale scadenza del prestito. Nei contratti di “mutuo fondiario” (prestiti per l’acquisto o la riforma di una casa), la legge riconosce al mutuatario il diritto di rimborsare anticipatamente il prestito, in tutto o in parte, senza pagare gli interessi fino a quel momento maturati.

Da febbraio 2007 i mutui erogati da istituti finanziari, banche ed enti previdenziali (INAIL, INPS, ecc.) per l’acquisto o la ristrutturazione di case e uffici sono concessi senza penali o commissioni in caso di disdetta anticipata.

Penali ipotecarie variabili

Se vuoi rimborsare un prestito contratto prima di febbraio 2007 che era soggetto a penale di estinzione anticipata, puoi richiedere e ricevere dalla banca uno sconto secondo i parametri stabiliti dalla legge, a seconda di quando sei in relazione all’ammortamento pattuito. Piano.

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Negli ultimi due anni: nessuna maggiorazione
Nel penultimo anno di piano: penale massima dello 0,2%
Anni precedenti: penale massima 0,5%
Esiste anche una clausola di salvaguardia: se la penale prevista dal contratto fosse pari o uguale al massimo applicabile, allora viene ridotta dello 0,2%. Ad esempio, se la penale era dello 0,50%, diventa dello 0,30% e poi zero a partire dal terz’ultimo anno.

Penali ipotecarie fisse

I mutui ipotecari emessi prima del 31 dicembre 2000 sono soggetti alle stesse penalità massime previste per i mutui variabili. Per il loro successivo inserimento si applicano le seguenti penalità massime:

Nemmeno una maggiorazione negli ultimi due anni
Nel penultimo anno di piano: penale massima dello 0,2%
Nella seconda metà del piano precedente alla terza dell’ultimo anno: penale massima dell’1,50%
Nella prima metà del piano: massima penale 1,90%
Rimborso totale o parziale del mutuo: cosa cambia

In caso di rimborso integrale del prestito, il debito viene saldato per intero e versato alla banca in un’unica decisione. L’utilizzo di questa opzione può comportare costi aggiuntivi: sanzioni per mutui contratti prima di febbraio/aprile 2007;
il costo degli interessi maturati dalla banca tra il pagamento dell’ultima rata e l’effettivo rimborso del finanziamento.

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Il rimborso parziale di un finanziamento consiste nel versare una certa somma alla banca, che provvederà a detrarla dal debito residuo. L’ammortamento parziale può incidere senza penali ed interessi, ma, a seconda della tipologia di mutuo, può incidere proporzionalmente sull’importo della rata o sulla durata del mutuo.

Come richiedere la estinzioni

Per estinguere il tuo mutuo devi rivolgerti direttamente alla tua banca, indicando la tua volontà e richiedendo un preventivo dell’importo dovuto per estinguere il debito (aggiornato ad una data di scadenza specifica, quindi comprende anche le rate giornaliere dovute): compilarlo viene fornito dalla banca, che si occuperà anche della redazione del documento contabile prepagato.

Il messaggio deve essere accompagnato da copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il finanziamento è stato concesso prima dell’aprile 2007, deve essere presentata anche una dichiarazione giurata sostitutiva che dimostri i requisiti necessari per l’applicazione delle sanzioni ridotte introdotte dalla Legge Bersani. Dopo aver effettuato tutte le verifiche del caso, la banca ha 30 giorni di tempo per rilasciare la documentazione attestante la risoluzione del contratto di mutuo.

Devo estinguere il prestito in anticipo?

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi e poi via via si intacca il capitale vero e proprio. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi inferiori e la quota capitale aumenta.

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In un mutuo con piano di ammortamento alla francese, in linea teorica, l’estinzione anticipata del mutuo conviene di più se il rimborso è all’inizio: con questa tipologia di piano di rimborso, infatti, gli interessi sono pagati prima rispetto al capitale, perciò la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

Detto questo, è chiaro che all’inizio del piano di ammortamento è meno probabile che si abbia il capitale necessario ad estinguere in anticipo il mutuo contratto. Questa pochissima opzione, semmai, viene valutata da coloro ai quali mancano anni per terminare il piano di ammortamento di un mutuo variabile e stanno vedendo la rata salire di mese in mese in questo difficile 2022, dopo anni di tassi ai minimi.

Ebbene, in termini assoluti è chiaro che andranno a “perderci” dal momento che hanno già pagato tutti gli interessi e stanno ormai restituendo il solo capitale, ma è anche vero che – facendosi due conti – per chi ha da restituire una quota capitale esigua ( entro poche decine di migliaia di euro), potrebbe valutare questa opzione per evitare che il rincaro progressivo dei tassi faccia lievitare la rata.

L’alternativa all’estinzione anticipata è la surroga del mutuo verso uno a tasso fisso: con l’aumento del tasso variabile, la forbice tenderà a ridursi rispetto al TAN del tasso fisso.

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