venerdì 24 settembre 2021

Prima casa: cosa cambia per le ampie metrature?

Le agevolazioni prima casa, oggi, in presenza di immobili classificati come abitazione principale non di lusso, consistono in un abbattimento delle tasse sulla compravendita, cosa cambia se una casa supera i 240 metri quadrati?

Non possono beneficiare delle agevolazioni prima casa le abitazioni che entrano nella categoria lusso, tra cui rientrano gli immobili di ampia metratura: a partire da 240 metri quadri, dal quale computo sono esclusi soltanto: balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. A dirlo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1178/2016 che risponde all’erronea interpretazione dell’art. 6 del DM 2/8/69, che poteva portare un contribuente ad escludere dal calcolo della superficie utile al fine dell’attribuzione all’immobile della qualità di lusso, parti non comprese nell’elenco tassativo della norma.

Le agevolazioni prima casa attualmente in presenza di immobili classificati come abitazione principale non di lusso, consistono in un abbattimento delle tasse sulla compravendita: imposta di registro con aliquota al 2% anziché 9%; se l’operazione è soggetta a IVA comprando direttamente dall’impresa costruttrice, l’aliquota è a 4% invece che al 10%; imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Secondo la Corte di Cassazione, nel calcolo della superficie utile complessiva, rientrano anche i disimpegni realizzati a servizio di locali, ad esempio taverna o lavanderia, che il contribuente non può quindi escludere dal calcolo della superficie anche se si trovano nel piano seminterrato, perché concretamente utilizzati.

Il riferimento normativo sulla metratura massima del 240 mq è precedente all’attuale criterio di classamento degli immobili di lusso in vigore dal 2014. La norma che calcola i metri quadrati di superficie utile è valida oggi solo per regolamentare le agevolazioni sugli acquisti immobiliari avvenuti fino al 31 dicembre 2013.

In questi casi, se si superano le metrature consentite, scattano le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale anche se l’acquisto riguarda un’abitazione adibita a prima casa. Tale beneficio non spetta infatti agli immobili di lusso, ai sensi dell’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, tra cui si annoverano anche quelli aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq.