sabato 25 settembre 2021

Guida per individuare il valore di mercato di un’immobile

Come si calcola il valore di mercato di un immobile e quali sono gli elementi che lo determinano? Iniziamo da una formula per capire come avviene la stima.

Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito. Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di: superfici coperte, superfici ponderate d uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini e quote percentuali delle superfici delle pertinenze.

I Coefficienti di merito sono relativi alle caratteristiche dell’immobile tenendo presente alcuni aspetti :

  • piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  • stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
  • riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
    esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
    stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
  • luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.

La definizione é del “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard”.

La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato sulla zona omogenea in cui si trova (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.